2011年岳阳房地产系念目市场调查研究报告.docVIP

岳阳房地产市场调查报告 第一部分 岳阳市城市经济背景分析 一、岳阳市城市概况。 岳阳是湖南省的政治、经济、文化、交通次中心城市，地处中国中心长江、京广铁路、京珠高速在岳阳交汇，名副其实的“湖南省第二大经济体”是国务院批准的沿江重点开放城市、武汉城市圈圈湖南唯一成员城市。长株潭城市群成员城市。岳阳综合经济实力位居全省第二，居全省地市州之首，被称之为“湖南省第二城”，湖南首位门户城市。 二、岳阳市行政区划。 现辖2个县级市（临湘市、汨罗市）、4个县（岳阳县、华容县、湘阴县、平江县）、3个城市区（岳阳楼区、君山区、云溪区）和国家级岳阳经济技术开发区）、南湖风景区、屈原管理区，总面积约15020平方公里，总人口约556万，其中市区面积约824.4平方公里，城市人约100万，经济总量仅次于省会长沙，居湖南省第二位,中部六省第九位。 三、岳阳市宏观经济状。 1、在政府规划中，岳阳所处的“3+5城市群”将成为湖南经济发展的核心增长极。 在湖南省第九次党代会上，湖南省委借鉴国内外城市群建设的经验，根据湖南的发展实际，提出加快“3+5”城市群建设，即加快以长株潭3个城市为中心，以一个半小时通勤为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳5个城市在内的“3+5”城市群建设。以“3+5”城市群为主体形态，带动我省区域经济的协调发展，加快形成以特大城市为依托、大中小城市和小城镇协调发展的新型城市体系，这是我省在发展布局上取得的重要认识成果。 2、在区域交通网络化的推动下，岳阳将加深与省内其他城市的联系，进一步带动城市经济的发展。 2009年10月，国家发改委日前正式批复了铁道部和湖南省联合申报的《长株潭城市群城际轨道交通网规划（2009-2020年）》。规划范围为长沙、株洲、湘潭3市行政辖区，同时与益阳、娄底、岳阳、常德、衡阳5市的主要地区进行衔接和协调。规划建设7条城际轨道线, 全长1200公里，涉及到全省8市25个县（区）。 城际轨道交通将带动相关产业和商业的快速发展。城轨拉通后，将使沿线企业的区位优势得到提升，企业得到更多对外交流信息的机会，货物的流通也更为便捷实惠，大大降低生产成本，促使企业得到更大的发展。同时，城轨沿线周围地段必定升值，可以预见城际轨道必将会推动沿线城市房地产产业格局的变化。城轨的建设还将使城市商业中心不再“单一化”，而是将随着城轨的贯通呈现出“多级化”的趋势，必将形成新的商业圈层或商业带，进一步完善、提升区域价值。 “3+5城市群”城际轻轨线路示意图 3、产业结构优化升级，改变了经济增长的模式，使社会经济发展具有可持续性。 根据岳阳市《工业发展“十一五”规划》描述，“十一五”期间，岳阳将重点发展九大支柱产业——石化、造纸、食品、电力、纺织、医药、机械、饲料、建材。 岳阳“十一五”期间生产总值年均增长14%，五年之间，岳阳整个投资达到2400个亿，“十一五”期间的投资相当于“十五”期间投资的3.5倍，“十一五”期间规模工业企业的增长很快，每年规模工业要增长增加新增100个，现在岳阳规模工业企业已近1400家。 4、近年来，岳阳市产业结构的优化GDP持续快速增长，宏观经济增强的趋势带动了房地产市场的发展。 2008年GDP达到1140.25亿元，增长14.0%； 2009年GDP达到1272.15亿元，增长14.0%； 2010年GDP达到1491亿元，增长14.1%； 预计2011年岳阳GDP将超过2000亿元。 5、居民整体收入水平快速增长，人居可支配收入不断增长，潜在置业能力不断增强。 2010年市城镇居民人均可支配收入17312元，同比增长10.4%；农民人均纯收入5988元，增长12.2%。农民收入增速超过城镇居民收入增速1.8个百分点。 四、岳阳城市背景分析小结。 1、区域位置：岳阳地处长沙、武汉两大省会城市之间，位于“3+5城市群”内，随着“长株潭3+5城市群”的不断发展壮大，将会获得更多的发展契机。 2、交通运输：随着城市轻轨的建成及高速铁路在国内全线拉通，岳阳对外交通将更加便捷，为城市经济的高速发展提供必要的硬件保障，同时也为东南沿海经济发达地区居民来湘置业提供了极大的便利。 3、产业结构：产业结构优化升级，带动城市走可持续发展道路。 3、经济水平：GDP高速增长，居民收入水平持续增加，消费能力不断增强。 第二部分 岳阳房地产市场概述 一、2010年岳阳房地产市场发展回顾。 2010年，岳阳房地产市场在经历了短暂的冷淡期后逐步回暖，至第四季度，市场交易达到前所未有的火热程度。纵观全年，房地产开发投资快速上涨，市场交易活跃，房价