太原小店通达街亲堑淖家园项目全案营销策划方案.ppt

太原市宏观经济及房地产发展进程 ▲ 2002年，开始出现小区规模建设，商品房市场初步形成，以凯旋大地和奥林花园为代表。 ▲ 2003年，投资出现热潮，以华宇国际为代表的新型概念产品上市，促进了太原房地产的发展。南移西进的政策，出现了城南版块的开发热潮。 ▲ 2003年至2005年，房地产价格急速提升，以阳光地带、华宇·绿洲、丽华苑为代表开启了大盘时代，带动了整个太原房地产市场，大量房地产项目出现，房地产产品升级。 ▲ 2006年房地产价格稳步提升，整个市场全面开花，河西版块、城北版块开发加快，销售情况良好。 ▲ 2007年外地成熟开发商进入太原，推动市场成熟，带动价格提升。 ▲2008年市场高速发展后期遭遇金融危机，下半年开始严重滞销情况，开发商推盘信心大受打击，推盘时机延后。 ▲ 2009年由于政府出台各项经济刺激政策，促内需保增长，楼市进入高速发展，进入年关开始各项抑市政策，联合整治土地市场。 ▲ 2010年房地产市场进入稳定快速发展时期。 项目地块区域价值分析 项目定位 购房者以自用为主，投资为辅，投资所占的比例不足12％。 主要竞争对手状况一览 形象概念大比拼 项目启动期阶段营销的战略目标：保证项目利润前提下，更关注必须形成的热销气势和市场轰动效果，为后期提价奠定基础 本项目为体量一般，无法形成大盘入市效果；一举奠定热销气势和轰动效果，是启动期必须完成的任务 本项目启动期中、小户型要占重要比例，最大利润物业为后期的较大面积户型 鉴于目前项目周边无带动性大盘，配套等不完善，本项目预期入市价格将取下限 营销思路探讨 消除客户对距离产生的排斥 加强本项目出行便利、升值潜力巨大的吸引力 售楼处参考图片 项目形象塑造：亲亲家园 项目形象概念的缘起： 1、概念引导： 围绕亲情，集中这一点，不遗余力地强调人与人之间的友情与家庭里的亲情，以加强邻里交流为特点的居住小区，一个以倡导邻里亲情为主题的和谐空间。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 广告推广形象表述 亲亲家园 --亲近生活亲近你 --和谐友居生活 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 外界炒作 常规推广 项目进度 进场时期 开盘前期 项目开盘 网站、媒体： 呼之欲出 小店核心位置 新产品 网站、媒体：新闻报道 活动：亮相PARTY 所处的地段具备很强的投资价值 “我们不用试市场的水温”浦东·亲亲家园即将亮相 销售已经进入倒记时 短信：告知开盘信息 网站、媒体： 销售会创造一个奇迹 活动：开盘活动 宣布爆炸性消息，项目开盘的签约额（一定是惊人的前提下） 根据客户关注特征，采用事件炒作方式进行项目推广 开盘前一周 暗箱操作大客户选房 客户与营销对位的个人炒作推广 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 明确客户渠道，配合海量销售，实现点对点销售 挖掘客户 扩大的客户资源 联动销售 会员营销 销售团队 销售员 销售员 电话拓展 自身关系 超过十个在售项目销售员自有客户 竞争项目 销售员挖掘恒达世行会员购买力 常规渠道拓展 本地客户 活动、老带新 活动、老带新 活动、老带新 电话拓展 原有资源 大型活动、当地媒体 大型活动、当地媒体 扩大的客户资源 扩大的客户资源 扩大的客户资源 扩大的客户资源 客户与营销对位的销售手段 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 客户构成分类 以营销的角度，系统的审视客户特征 客户来源 客户购买动机 客户关注因素 影响客户因素 客户所在渠道 准确锁定客户 如何挖掘客户 如何有效打动客户 项目主卖点提炼 意见领袖的寻找 渠道营销的应用 客户与营销对位研究的引入 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile . Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 营销价值的挖掘