郑州市盈家水岸别实柠营销推广提案.ppt

第一部分 我们的位置在哪里 当前郑州别墅市场简述 郑州市的别墅大都分布在二环路以外，相对集中于桥南新区、中心区域和东开发区等地方。郑州60%以上的别墅项目集中在郑州北区，郑州北区所独有的生态湿地环境已被公认为郑州市市区最佳人居环境，同时良好的自然环境、无限的升值潜力使之成为当之无愧的高尚住宅区，这里被人们称为郑州的“中央别墅区”。 别墅竞争已经从价格竞争、概念竞争转而进入产品优势竞争阶段，个性化、差异化和产品细分成为郑州别墅市场新法则。 国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发〔2003〕45号），停止别墅用地供应，凸现了别墅的稀缺性和价值。 郑州的别墅市场也因此而凯歌高进。 别墅已经进入产品优势竞争时代 产品细分是现在别墅市场的一个趋势，经济型别墅和豪宅都各有自己的消费群体，开发商如何去进行个性化定制，以满足不同置业人群的需求，成为别墅开发成功的一个关键。 注重对产品的不断强化，输出产品个性化和差异化的核心价值，进行产品优势竞争战略。 广告意识超前，推广手段整合性强，利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。 消费市场日趋理性和个性化 近年经济相对放缓，居民收入（包括预期收入）并未持续上升，实惠性的心理占据主导地位 消费者经过长期的广告浸淫，偶然性、冲动性购买行为减弱，理性购买行为增强 各种不同类型的消费者对别墅的选择逐渐建立自己的标准和喜好 郑州别墅市场的发展趋势 1.资源越来越少。郑州别墅向北走的趋势很明显，城市东南方向的优势相对弱一点，而向西、向南的发展几乎不大可能。因为能用来开发别墅的资源是短缺的，要有先天优势。　　2.物业管理将成为“瓶颈”。与普通住宅相比，别墅的物业管理标准将会更加严格，管理要求高出想象。　　3.纯粹的别墅将成为主流。集多层、高层、别墅、商业街为一体的综合型项目在这个城市见怪不怪，业主的多元化并非一个好现象。　　4.对城市的依赖程度下降。别墅以城市为依托，但不依赖于城市的发展。未来别墅将会改变对城市的依赖，加大对环境的依赖。我们有理由相信一个真理：只要你的产品足够好，它就一定会找到它真正的主人。　　5.赢家主宰高端市场。在开发商层面上，做中低档住宅开发的不适宜开发别墅，做惯了写字楼开发的也不适宜开发别墅，因为，开发商发现，服务高端客户市场的能力并非一日之功，这需要一个过程。未来别墅市场的赢家将会站稳市场，成为别墅的领导者。 重点问题 在别墅市场产品竞争形势进一步白热化的情况下，如何挖掘盈家·水岸的附加价值，稳定价格、吸引客源？ 如何根据目标消费群的理性购买需求，深化盈家 · 水岸的优点，使目标消费群产生“物有所值、物超所值”的感觉？ 如何有效建立自己独特的品牌个性，突破强劲对手的包围，在市场上重新掀起一股“盈家旋风”？ 如何适应别墅发展的新趋势，让盈家·水岸在销售过程中取得相对优势？ 二、我们面临的竞争压力 竞争压力来自何方 龙泊圣地 东郡蓝湾 信和·普罗旺世 龙泊圣地——基本情况 三期总占地：139891平方米 目标消费群：与“盈家·水岸”基本一致 建筑风格：现代 物业管理：河南光辉伟业管理服务有限公司 均价：2100元/平方米。 主要卖点：1、地产开发商的实力。2、优美的社区环境 。3、完善的社区配套设施。4 、河南首家定制别墅项目“长滩”（龙泊圣地三期）和坐落于湖湾的联排别墅区“谰岸”（龙泊圣地二期）。 东郡蓝湾 ——基本情况 项目概况：占地40000平方米，住宅建筑面积30000平方米 目标消费群：与“盈家·水岸”基本一致 建筑风格：现代时尚 物业管理：引入“港式管家”服务，区别于普通物业管理均价：2000元/平方米 主要卖点：1、经济型别墅。2、“水生态”别墅理念。 信和·普罗旺世——基本情况 总占地：1600亩 目标消费群：与“盈家·水岸”基本一致 产品定位：联排别墅 建筑风格：欧洲风情 物业管理：国家一级资质物业管理企业珠江物业, 均价：一房一价 主要卖点：1、小区内的绿化、水系、景观大道等环境。2、小区整体的完善的配套设施。3、普罗旺世还拟配备优质的教育系统，规划了60000平方米的教育用地，并将郑州一中，郑州八中等星级中学纳入麾下，成为一处高品质的教育园区。4、普罗旺世的商业规划也是相当吸引人的，50000平米的商业街区为小区业主构造了一个生活的好地方。 三、我们所面临的关键问题 所面临的关键问题（1） 产品概念信息输出的模糊化 未能准确有效地向目标客户群体展示“盈家·水岸”的临河别墅概念，让客户充分了解未来所居住的将会是一个什么样的临河别墅 。 “开盘蜜月期”已过，热销场面不在，那么在这种情况下，仅通过所谓“临河别墅 ”和““云梯别墅”的单纯概念输出，已经无法打动理性的消费者。