和顺机构河南新郑浩的创项目市场研判.ppt

新郑浩创项目 市场研判及项目构思;思路探讨;【市场分析】;新密;新郑市;中 华 路;中 华 路;中 华 路;目前市场销售均价约为:1650元/平米;【 市场分析 】/目标客户群研究;月季新城 项目规模: 项目总占地约200亩 产品规划: 以 多层 \ 亚别墅为主 . 价格成长: 1100 -- 1300 -- 1600 (三期) 目标客户: 二中教师、公务员（市农行、 人民医院、银行等）、郊县 ;滨河帝城 项目规模: 项目总占地约370亩 产品规划: 以 多层 \ 别墅\花园洋房为主 . 价格成长: 1100 -- 1500 -- 1900 (三期) 目标客户:烟厂、铁路职工、西亚斯教师、 个体商户（人民路附近商户）;兴宏花园 项目规模: 项目总占地约170亩 产品规划: 以别墅群为主\少量多层为辅助 . 价格成长: 900 - 1300 - 2200 (目前) ;庆都花园 项目规模: 项目总建筑面积16万平米 产品规划: 以现代风格多层及小高层为主 以127 – 138平米三房为主 价格成长: 1850(目前一期) ;郑州\新郑房价增长量趋势表 年增长幅度约在200元/平米;月季新城与滨河帝城等同等大盘 价格成长路线;【项目分析及产品研究】;S;【项目SWOT分析】;开发商所要面临的问题;整体规划分析; 地块自身问题分析; 整体规划问题分析; 整体规划问题分析;由于建筑布局的凌乱使得整体交通走线显得非常复杂，主次道路分布不明显，行走不便，使得许多区域由于道路的设置而造成绿地浪费； 现有停车位仅仅设置在地块的外围车行系统上设置了一排，对于我项目这样200余亩的区域大盘来说，是明显不足的； 高层产品的中间设置必将影响北侧多层住宅的日常采光，虽然设计按照国家标准执行，但实际能够采光时间将非常稀少。 ;物业形态分析 ;搭配分析： 在对小高层、高层、别墅产品分别作了分析之后，我们可以看出目前所投放的这几种产品都存在着较大的市场风险，而6层的普通多层产品是经过长时间的市场检验的，其投放的风险非常小。但是，如果仅仅靠这样的产品来取得项目的制胜，可以说也是难以达到预期效果的，因为如果产品过于单一，就无法塑造太多产品卖点，无法与同类型产品行成差异化竞争，无法达到贵公司对于项目的预期价值。因此我们得出这样两个个结论： 产品虽然从规划上看，是处于多样化的，但其搭配并不合理，尤其对于1号地来说，其产品种类达4种，且上述分析的高风险产品全部在该地块设置，可以说该规划产品类型太过混乱； 如果按照我方的规划建议调整后，项目的前期开发产品又过于单调，因此我们还需要在产品类型上寻求突破口，但是需要寻找舒适度高，成本低的产品投放。;景观环境分析 ;整体景观环境分析;在此所说的活动区域主要是指提供业主日常休闲娱乐的活动场所。主要指运动场所如篮球场地，网球场地等。但是在规划中必须要注意的是不同的活动场地，所处的规划区域位置是要划分开的。如网球场、篮球场这样的剧烈活动区域，是不能设置在住户的周围的，尤其对于网球这样的运动是非常容易对周边的住户产生安全隐患的，因此，需要设置在公共景观区域，不能够设置在组团生活区内部的。 ;目前项目的景观绿地主要存在这样几个问题： 入口广场处硬质铺装太多，将使人进入小区的第一印象感觉整体太过于生硬，无生态感，无灵动性。而入口形象区表达社区整体形象的区域，入口的景观的设计失败将会使进入者对社区的整体感官大打折扣；;放眼看去社区内部的绿化面积虽然也不少，但是每块绿地可以所都没有较为精细的小品规划，仅仅是一块较小的区域铺上小草，虽然俯视下去在造型上变化很多，但都仅仅是软质植被与硬质铺地之间的结合，并没有实际的景观在里面，所以这样的景观规划是很难吸引消费群体的。 ;水景分析;建筑风格及立面分析 ;建筑色彩;对比;对比;对比;总 结 通过上述的对比我们可以看出，以我项目目前所规划出的产品本质是很难与市场上的同类型产品相抗衡的。如果要想保证项目的预期销售目标，前期的规划设计尤为重要，只有在设计环节把控好每一个细节，对每