沈阳万科长白项目前期分析汇报精要.pptVIP

长白项目进展汇报 宗地分析小结 宗地中部 不足：无外部景观资源 路东侧适当布置沿街商业，争取商业价值 布置小区中部主入口；适于布置有服务半径要求的公建，如幼儿园 特点：小区内部规划路，人车流量不大， 通往滨河路的主要通道之一 胜 利 路 长 白 西 路 沈 苏 快 速 干 道 滨 河 路 路西侧空间开放，不做围合性商业，在一期开放时展示良好的社区内形象 销售要求：营造小区内街形象，满足销售形象 要求 （四）规划概念设计说明 （前期过程） 一、规划概念方案一（第一版测算方案） 太原街步行街 有几十年历史的医大一院 （1）净地面积345000平米，容积率1.95。 （2）功能分区：用地北侧临河沿线为宽约40米的2层带内街的商业街；商业街南侧布置河景高层，最大限度争取景观资源；用地内南北向布置三列点式小高层，将用地自然划分成三块，增加空间的变化和通透性，提高容积率。 （3）产品配比——除沿河高层和商业 用地外，小区内布置点式高层（一梯 四户，21层）、板式小高层（一梯两 户，11.5层或9.5层）和多层（一梯两 户，5.5层）。 高层：小高层：多层 ＝50％：28％ ： 22％ 。 （4）经济技术指标如下表。 公建配套 高层住宅 组 团 规划设计说明 基于对沿河景观资源的利用和降低高层住宅的比例两点考虑出发，考虑了另一个选择方案。 二、规划概念方案二（选择方案） 为了最大限度的挖掘河景资源，通过适当加大高层板楼的进深，增加层数来提高此部分的住宅面积；同时，可降低用地内的容积率压力（根据分配，余下用地的容积率控制在1.4左右即可）。 在小区内增加11层半的点式小高层，丰富组团空间，增加建筑轮廓线的变化。 除沿河高层和商业用地外，小区内其余住宅以小高层（11.5层或9.5层）和多层（5.5层）为主，以提供更好的居住品质和小区内环境。 交通流线 小区东侧规划路和长白西路偏西，以及穿过小区中部的规划路上设主出入口；另在滨河路和长白西路东侧设次入口。 采用树状路网，随分期开 发建设；采用南北入口住宅的 成对组合，减少宅间路，并在 宅间路两侧布置地面车位和绿 化，使其亦可提供舒适的步行 街道环境。 小区主入口 小区次入口 小区路 组团路 功能分区和配套 公建配套 高层住宅 组 团 板式小高层 点式小高层 调整后产品比例为高层：小高层：多层＝35％： 40％ ： 25％ 。容积率为2.0。 经济技术指标如下表： （五）规划概念意向整合 规划意向 胜 利 路 长 白 西 路 滨 河 路 一期范围 沿河商业 沿主街商业 沿内街商业 小学、幼儿园 会所 小区主路 小区辅路 小区主入口 小区次入口 沿河高层 （六）容积率测算比较研究 研究前提条件 测算目的：为了进一步找出利润率和内部收益率高的容积率和产品配比区间，销售、设计、成本、财务一起在规划意向的基础上进行了容积率测算。 测算前提： （一）开发周期与每年销售面积占总可售面积的比例不变。 （二）根据规划意向，保持几个量的恒定： a、小学和幼儿园的用地、总建面和位置 b、其他公建配套指标 c、高层住宅（及公寓）的用地和总建面 d、沿河商业和沿街商业的位置和总建面 测算点选取： 纵向比较 （高层+混合产品） （测点四）高层+小高层+约15%洋房 （测点五）高层+小高层+约20%洋房 （测点六）高层+小高层+约25%洋房 横向比较 （高层+单一产品） （测点一）高层+洋房（以4.5层的情花为例） （测点二）高层+多层（5.5层，标准层为主） （测点三）高层+小高层（9.5或11.5层） 横向比较（一） 横向比较（二） 横向比较（三） 纵向比较（一） 纵向比较（二） 纵向比较（三） 测算值对比表 测算值分析表 （高层+洋房） （高层+多层） （高层+小高层） （13.7%洋房） （18.8%洋房） （25.1%洋房） 测算分析（一） ★成本 表现： （1）平均成本排序为：高层+洋房（4370）〉高层+小高层（4284）〉高层+多层（4082）。 原因： （1）单项建造成本排序为：小高层（3940）〉洋房（3803）〉多层（3421）； （2）单项总成本排序为：小高层（4084）〉洋房（3976）〉多层（3585）； （3）其中，由于洋房方案容积率降低较多，导致土地成本增加，高层的成本相应增加，使得洋房方案均摊后的成本超过小高层方案。 结论： （1）洋房、小高层的成本较高，多层的成本低； （2）另外，与洋房、多层相比，小高层会增加人防面积和造价。 ★售价 表现： （1）平均售价排序为：高层+