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商业综合体解码;;1998年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始；;住宅同商业地产的开发利润比对 —— 2002年一线城市标准；;为什么有人愿意加价投资商业？ —— 2002年一线城市标准；;2005——2008年，商业地产进入巅峰期，无序开发兴起，城市综合体出现；;;一、受政策性干扰小；;一、商业地产入行专业门槛稍高 ——人才通常需要大量失败案例去培养 ；;;;在逆境中能够力挽狂澜的救火队员不一定优秀；;其下：拥有丰富行业及实战经验的人；;商业地产多数问题出在哪儿?;所谓“万能”定位模型;熟悉行业规律;第一章：商业地产解析;;商业：;商业地产价值：;表面上有效客户群聚集的商业场所不一定带来好的收益——路易威登;;商业地产使命：;建立了无效渠道或根本没建渠道，是多数商业地产项目取祸之源。;商业地产营销如同建水库：;第二章：商业地产项目开发决策;商业地产开发决策和生孩子的关系：;;项目可行性研究决策;;第三章：商业地产项目定位;;;商业综合体通常仅能生存于二线以上的商业或综合城市。;商业综合体的4大产品构成：;一、公寓：;二、办公 —— 三线城市风险最大的物业：;三、酒店 —— 政府最容易要求建设的物业：;;四、商业零售及服务：;4.1商业街；;4.2住宅或办公楼底商；;4.3裙房 —— 高风险物业；;4.4单体商业；;单体商业布局要点 —— 大型商业“六不进”：;;综合体布局顺序：;;;;双方互动意义;主力店意义;;;主力店特点;主力店性价比（一）—— 同面积，不同效率;主力店效率表;主力店性价比（二）—— 同业态，不同效率;主力店性价比（三）—— 同商户，不同效率;会招主力店和会用主力店属于完全不同的两个概念；;;商户如何自我利用渠道 —— 成本平衡;商户如何自我利用渠道 —— 渠道融资 ;慈不掌兵，义不从商。 对于表面上可怜的主力店——不用客气;;;;“形兵之极，至于无形。无形则深间不能窥，智者不能谋” —— 《孙子兵法》;什么是主力店？;;渠道博弈（一） ：上兵伐谋 —— 无;解决商业项目的胜负关键，有时候往往并不在商业本身。;;全国最好的住宅项目在重庆；;渠道博弈（二） ：其次伐交 —— 借;商业地产项目的渠道有时就藏在身边，就看会不会用。;;渠道博弈（三） ：其次伐兵 —— 造;渠道博弈（四） ：其下攻城 —— 赌;;;非主力店概述 —— 不对项目的功能或渠道形成战略贡献的零售业态；;;物理反应与化学反应;引申 —— 偏离使命，会输得一败涂地：;;城市购物中心和郊区购物中心的差异;小测验：都是郊区购物中心，哪个地块交通条件相对更好？;项目的立地背景调研很重要，什么样的消费力、就做山么档次的商业；;;所谓复制;局部战争 —— 商业地产之魂;项目战略复制不是复制全部业态内容，而是复制核心差异化优势！;;;关于“商业自持”（一）;商业项目自持不是为了收租金，而是为了以另一种更值方式卖 —— 资产证券化；;;租金概述;品牌商户租金水平金字塔;;成都S.H项目租金操作取向;;售价概述;单体商业散售可能会出现的问题;第四章：主力店招商设计;想招主力店和能招主力店是两回事;;案例：中等规模餐饮企业对物业工程设施的基本要求;各主力店工程基础要求示意;各主力店工程基础要求示意;各主力店工程基础要求示意;各主力店工程基础要求示意;各主力店工程基础要求示意;各主力店工程基础要求示意;各主力店工程基础要求示意;各主力店工程基础要求示意;各主力店工程基础要求示意;;项目设计的四个关键阶段;;商业是有生命的;第五章：商业项目推广;商业项目推广涉及客户面;;;商户希望看到什么？;租赁推广模式;宣传资料的主干;;该讲义版权由作者Mainstay C独家所有，未向任何个人或企业授权，凡用于其它商业目的，作者保留追究权利;;;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;;谈判原则;核心经验;;二、三线城市招商要务;;Evaluation only. Created with Aspose.