世联东莞麻涌东太村地块发展定位报告.ppt

* * * * * * * * * * 市场背景 项目 占地 建筑 总套数 主力户型面积 均价 推出时间 理想0769 33万 50万 三、四期2322 78-108平米两房 三房 5500涨至8500降至4000 05年 阳光海岸·悦湾 9万 20万 1230 90-180三、四、五房 4800降至3700 08年3月 滨江公馆 10万 26万 1500 89平米二房改三房，120三房、140三房 5000 08年9月 上东国际 19万 39万 1300 91平米二房、110-130平米三房、150-160平米四房 4800 08年10月 盛世华南 10万 20万 200套 90-140平米二房、三房 4500-4800 07年8月 水印长堤·江湖 20万 14万 410套洋房 120-180平米三房、四房 6000 07年10月 市场供应以中等居家户型为主，供应面积较集中，市场竞争激烈。 市场供应产品主要80-100平米二房、110-140平米三房为主，市场产品比较类似。 * 风临美丽湾 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 18 17 19 22 24 23 25 A区（一期） C区（二期） B区（商业未建） 规划设计上突出产品舒适性及均好性，以产品优势挑战市场竞争。 案例分析 户型 建筑面积（平米） 户数 套数比 一房二厅 44 72 7.3% 二房二厅 公寓67 72 7.3% 73-83 235 23.8% 三房二厅 88-97 385 38.9% 105 45 4.6% 110--118 114 11.5% 四房二厅 132 60 6.1% 复式 198-216 6 0.6% 合计 995 100% 总占地面积：105200.86㎡ 总建筑面积：228090.36㎡ 容积率：1.5 项目分2期开发，共1383套 遵循90/70，9-18层的小高层 一期995套 梯户比1梯2户－3户 * 风临美丽湾 属性定位：东莞 行政中心中等居家型楼盘 差异化的产品定位是项目在入市即热销的最主要成功因素。 项目70％的户型为78-95平米的二房三房。产品定位时就以中等居家为方向，针对市场的需求进行定位。 70％的户型为赠送户型，实际达到2房变三房，三房变四、五房的目标，满足中等居家人口的需求。 89平米三房 赠送部分 产品突出实用性及高赠送，做到同类产品最优品质。 * 中央地?高尚区?生活圈 项目区域形象:杂乱\城市边缘地带 工厂区 无高尚住宅区 配套严重不足 打造方向: 中央地:万江的未来新中央 高尚区:新行政文化中心区/风临美丽湾高尚住宅区 生活圈:项目的大型集中商业配套满足生活所需 属性定位： 东莞 行政中心中等居家型楼盘 独特的产品定位，打造西班牙风情建筑与园林风格，与东莞项目产生视觉差异化效果，在竞争中脱颖而出。 风临美丽湾 中心区形象定位及高端品质的打造，极大挖掘项目潜在价值。 * 案例借鉴点： 1、在激烈的市场竞争中，以高品质的户型突出亮点，树立优势，成为同类户型中性价比最高的产品； 2、挖掘项目中心区区位价值优势，以高端产品形象挑战市场； 高品质产品+中心区人文价值诉求，获得区域认同 * 寮步市场 3 中央公馆 * 区域背景 百业 工业园 ★镇政府 华南工业园 新城工业园 大进工业园 汽车城 新镇中心 老镇中心 汽车销售和IT两大主产业均位靠近东城与寮步交界的横坑附近，是区域内房地市场发展缓慢的重要原因 总人口25万，其中户籍人口6万，外来人口19万； 28个村委，1个居委会； 教育、医疗、酒店、娱乐等基本配套具备； 市场建设：鸿图灯饰市场；国际星城数码港； 支柱产业：汽车市场和IT产业——寮步城市名片； 汽车城：规划86万平米，90多家汽车专营店； 工业园区：排名前三位的华南工业园百业工业园和新城工业均以IT产业为主业务，大进工业园以毛纺织为主； 区域经济发展迅速增长，但房地产还是处于发展起步期，整体市场不成熟。 * 市场背景 项目名称 占地/建筑面积 推出时间 面积范围 总套数 均价 (元/m2) 总价 (万元) 销售状况 世纪豪门 21万平米/ 35万平米 06.4.28 282-664 319平米最多 84 8000-9000 220-600 销售速度慢 海悦一期 34万平米/ 9.9万平米 04.3.29 348-556平米 93 8000-10000 300-600 2-3套/月 尚余12套 万科城市高尔夫 12万平米/ 18.5平米 04.11.6 120-180平米 208 一期：4800 二期：5600 55-100 40套/月 售罄 星河传说 84万平米/ 92万平米 06.4.15 06.1.13 120-299平米 1