世联房地产研究系列.pptxVIP

;2;3;市场成交维持高度景气;5;房地产开发投资整体保持平稳，其中住宅、办公楼投资完成额同比持续回落，商业营业用房有所反复;7;住宅新开工面积、竣工面积同比有所恢复，施工面积同比保持稳定;1-8月全国土地购置面积21482.3万平米，同比负增长9.4%;70大中城市新建商品住宅价格指数环比上涨幅度持续收窄，一线城市领涨明显;世联投资客占比数据在15%左右波动，说明当下市场需求以首套置业和改善性置业为主;12;13;二线城市：前8月，重庆、长沙、合肥、天津成交大幅上涨，成交均价亦所有上涨;15;二线城市：前8月，青岛、厦门、郑州、宁波成交量相比去年均有上涨。青岛涨幅最大，高达44.4%;三线城市：前8月，除无锡同比出现下降，东莞、佛山、常州均有所上涨;18;一线城市：北京、深圳库出现回落，广州、上海库存回落缓慢；北京、上海、深圳去化时间回落，广州有所反复;二线城市：南京、青岛库存和去化时间出现回落，杭州、厦门库存有所反复;三线城市：四个城市库存维持在高位，去化时间均有所反复;房企业绩分化，大者恒大;23;上半年品牌开发商业绩表现靓丽，同比大幅上涨，业绩完成率较高;上半年A股上市房企营业收入2626.1亿元，大幅上涨44％，净利润356.6亿元，同比上涨30％。行业整体业绩向好;从上市房企的业绩分布来看，万保招等龙头房企表现较好，与中小房企差距拉开明显;大象起舞，规模房企增长速度更快;大型房企普遍采取快周转的策略，业绩持续增长。未来大型房企的竞争优势更加明显，行业集中度将进一步提升;品牌房企的全国化布局基本完成，未来将深耕已进入的城市，提高市场占有率，伴随重点城市的发展，其销售规模也将进一步提升;30;房企资金来源改善明显，自筹资金比例下降，国内贷款和其它资金（包含定金及预收款，个人按揭贷款）占比上升;房企资金成本下降：1-8月房地产信托成立规模为1551亿元，同比大幅上涨76％，但平均预期年收益率较去年下降0.5个百分点左右;上半年销售回款好转明显，销售产品、提供劳务收到的现金比购买产品、接收劳务支出的现金高出462亿元;上半年A股上市房企经营性产生的现金流为537亿元，筹资活动产生的现金流为813亿元;上半年，剔除预收账款后A股上市房企资产负债率由2012年的50.2％下降到49.6％，偿债能力提升，招保万金为42.0％，表现更稳健;36;虽然存货绝对量上升，但销售回款速度快，存货/预收账款处于低位;由于供给端调控放松，房企现金充裕，预期稳定，补库存意愿强烈，房企补库存意愿拉动土地市场，溢价率上扬明显;核心城市土地出让金和楼面价攀升明显;核心城市地王频出;我们依然看好年内的成交;42;国家近期一系列稳增长举措的推出和落实,稳定了社会预期,提振了市场信心，受市场需求快速增长推动，中采PMI和汇丰PMI回升;8月克强指数中的铁路货运量和全社会用电量同比大幅回升，显示经济增长动能有所恢复;8月中国经济回升态势 明显，工业、进出口、消费均好转;在基建投资和房地产开发投资的拉动下，8月固定资产投资累计同比小幅回升;经济基本面向好，需求好转，焦煤、粗钢、水泥产量增速回升;48;8月新增外汇占款转正，资本流出压力趋缓。下半年以来，央行通过公开市场操作保持流动性中性偏紧;下半年以来SHIBOR利率中枢上移，流动性保持中性偏紧;下半年以来市场资金面偏紧导致6个月票据直贴利率中枢上移;52;市场庞大，愿景美好：平均预期寿命的上升和计划生育政策的执???，我国社会老龄化正不断加速，未来养老需求市场巨大;当下住房反向抵押养老保险实操困难，仍需探索;55;下半年以来部分城市根据当地楼市的实际情况对调控政策进行微调，体现长效机制建立背景下尊重市场选择的取向;8月末多地房贷额度趋紧，部分银行暂停房贷发放，个人住房贷款加权利率温和上升，这对楼市有一定的负面影响;部分银行因信贷额度紧张暂停住房贷款或上调房贷利率;尽管房贷利率上浮，部分银行暂停住房贷款，但8月以来楼盘来访量大幅上升，说明当下需求仍旧旺盛，我们看好年内的成交;60