世联深圳星河雅宝公寓产品定位及物业发展建议.ppt

龙坂区域成交客户特征 从客户关注片区来看，在龙坂区域内，二线拓展区将受到最广泛的关注，关内精英阶层客户成为主流； 1 从需求结构来看，首次置业客户比重最大，三房、小四房需求放大，功能型换房的需求明显； 从客户核心需求来看，表现为客户对城市生活配套有极高的依赖度； 从客户购买关注点排序为：片区前景＞交通便利性＞周边配套＞居住品质＞户型实用＞个性化设计感； 2 3 4 从客户演变来看，客户层次从以价格驱动的中低端首置客户发展到多元驱动的深圳白领中坚阶层； 5 客户群体 使用状况 需求 目的 户型需求 考虑因素 自用型的本地和中心区 居民 购置 主要强调公寓的居住 配套，位置佳，赠送等 自用 2房 价格、交通、规模、社区、周边环境配套、品牌、位置、产品、 海内外常驻深圳机构管 理人员和技术人员 购置 租赁 主要作为住所或办公 自用 3房 交通便利性、位置、规模、周边生活及公共配套，品牌知名度 经常往来深圳的国内外 商务人员 购置 租赁 一般会选择酒店，但 也有部分会购买或者 租用公寓，以方便居 住办公 自用 2房 交通便利性、位置、规模、周边生活及公共配套，品牌知名度 深圳的小企业和SOHO 族 购置 公寓兼具居住和办公功能 投资/ 自用 2房 距离工作单位近、交通、位置、配套、价格、发展商信誉 投资型的本地和中心区 居民 租赁 一般选择户型面积小、 总价低、容易出租 投资 1-2房 交通、价格、规模、社区、配套、品牌、位置、产品、升值潜力 其它 自用 度假 作为员工宿舍等 自用 小户型 离上班地近、价格、户型、配套 公寓客户结构——目前，深圳公寓市场客户主要为海外企业常驻深圳中高层、片区首改客户、企业SOHO族，投资者在买家中也占相当比例。 综合体商务公寓成交客户梳理 创业型企业规模及需求的面积 初期创业型企业人数：5-6人，50几平米即可 初具规模型创业型企业（独立的总经理室、财务室等），10几个人的规模，需要面积100余平米 从来源区域来看，以中心区客户为主，辐射整个深圳市。关注度从中心区逐渐转向周边区域； 1 需求结构来看，投资客户比重最大，随着投资利益下降，自用房需求放大，功能型换房的需求明显； 从客户核心需求来看，表现为客户对交通便捷度和对周边公共配套有极高的依赖度； 客户购买关注点排序为：片区前景规划＞周边公共生活配套＞交通便利性＞居住品质＞户型实用＞开发商品牌。 2 3 4 从客户演变来看，客户层次从最初的企业、公司高管等投资升值逐渐转向中高端个人增值保值投资的多元化时代； 5 综合体商务公寓成交客户特征 那么，我们商务公寓客户是什么样的人？ 04年之前 04-06年 06-07年 第一阶段 以万科城为代表 以春华四季园、星河丹堤为代表 第二阶段 第三阶段 A、关内普通白领 C、关内普通换房客户 D、关内高端客户 A、关内普通白领 C、关内普通换房客户 D、关内高端客户 第四阶段 08年之后 以龙华新城地铁沿线物业为代表 B、早期置业龙坂的换房白领 C、关内普通换房客户 D、关内高端客户 E、关内奢享舒居换房客户 A、关内普通白领 B、早期置业龙坂的换房白领 数据来源：世联数据中心 龙坂片区客户发展趋势——客户群体趋向多元化、高级化，关内高品质换房客户群逐步放大。 B、早期置业龙坂的换房白领 A、关内普通白领（中高端） A、关内普通白领（中高端） 第五阶段 13年之后 高端综合体入市 ？ 马先生，约45岁，潮汕人，在香港开公司，专业投资客； 居住选择：现住在跑马地，曾购买红树湾、宝能等多处物业，大多为综合体项目； 意向户型：90-120平（投资）； 置业取向：投资价值、交通、项目规模、周边公共配套； 客户语录： “原来在福田区跟我一起买红树湾的人现在不少在龙坂买房了，以后龙坂会起来的，会是个新中心” “综合体项目我认为比较有保障，开发商代价大，会下功夫做，不像小楼盘，不负责任的情况较少” “投资就是要看未来升值价值，我以前买红树湾时那也比较冷清，现在看看，想买都买不到” “这么多的商业写字楼体量，我不愁租不出去，上班的人也要住啊” “主要关注项目配套什么时候能起来，周边配套这对物业的价值影响很大” 对本项目看法：主要认为片区规划和项目规划好，对大型综合体项目也较有认识，认为有投资价值。 “规划好、有前景的物业就值得投资” 意向 客户 1 投资驱动型 刘小姐，约35岁，夫妻两人，在中心区工作，丈夫是公务员； 居住选择：现在租住于葵花公寓，主要原因是公寓管理很方便，距离上班的地点很近； 意向户型：70-90平米两房（自住）； 置业取向：距离上班地点近、周边配套完善、交通方便； 客户语录： “原来在南山上班的，但是住的却在布吉，每天搭车能烦死人，一天没多少时间全浪费在路上了” “后来换了工作，在中心区上班了，也就搬过来