世邦魏理仕2011年11月18日长沙三一星沙综合体项目发展顾问报告（完整报告初稿）_部分3.pdfVIP

优质商业竞争性分析 现有竞争项目分析— 卜蜂莲花购物广场 项目介绍：  位于星沙大道与开元中路交汇处西北角  由泰国正大集团投资运营，2006年开业，是区域内唯一 一家国际标准的超市卖场  商业面积30,000平方米，地下1层至地上2层。其中，地 下1层提供100个停车位，1层为零售区，2层为卖场区  定位于中档，主要针对星沙区居民的日常生活性消费，并 逐渐转型覆盖星沙中等消费群体的购物、娱乐消费  除了超市卖场，同时还包括影院、餐饮、零售等业态 竞争力判断： • 卜蜂莲花是市场上唯一一家达到国际标准 店水准的超市卖场，在带动人流方面的作 用明显。该项目在业态、品牌等表现领先 于市场，影院、必胜客等商家在市场上独 有。在经营过程中，也对1层零售商业进 行调整升级，在经历较长的成长期后发展 进一步稳定 • 本项目可以通过大型品牌超市聚拢人气， 同时引入特色次主力店提升项目的吸引力， 如影院、特色餐饮 CB Richard Ellis | Page 141 数据来源：世邦魏理仕 优质商业竞争性分析 现有竞争项目分析—星沙商业乐园 项目介绍：  位于星沙大道与开元中路交汇处西南角  由兆佳实业投资运营，商业面积47,700平方米  2004年开业，定位于男女服装、手机数码一条街、娱乐 休闲及儿童乐园等综合性零售商业。但实际经营状况较不 理想，2006年内街及靠里的C、D两栋调整为家居广场  目前商业档次中低档，临街餐饮休闲功能针对区域中高端 消费人群，而其他部分则是低端零售和家居专业市场 竞争力判断： • 星沙商业乐园位于市中心，区域环境明显 优于本项目所处区域。项目由三至四层独 立建筑围合而成，采用西班牙式建筑风格， 为星沙区域提供了耳目一新的开放式商业 概念。但项目经营状况表现较差，被动调 整商业业态以家居卖场为主，业态零乱， 档次、形象较差，商业价值严重受损 • 本项目可以借鉴其新颖的商业设计理念， 借鉴其缺乏主力店带动人气的经验教训，