世邦魏理仕2011年11月18日长沙三一星沙综合体项目发展顾问报告（完整报告初稿）_部分8.pdfVIP

酒店发展建议 市场定位 竞争酒店市场（按房间数） 800 700 ） 元 600 （ 价 500 房 均 日 400 300 200 60.0% 65.0% 70.0% 75.0% 80.0% 85.0% 90.0% 入住率% 圣爵菲斯大酒店 明城国际大酒店 碧桂园凤凰大酒店 开源鑫城大酒店 目标酒店 数据来源: 世邦魏理仕酒店部  为了更直观地了解未来酒店的具体定位，我们对整体市场中高星酒店进行了定位分布；  从上图分析可知，目标酒店将定位于住宿率与明城国际大酒店和开源鑫城大酒店基本一致，但是平均房价略 高一筹的位置； 附注： 我们的预估房价均包含了3%的通货膨胀率； 对于目标酒店的客源划分，我们依照：商务客源29%，平均房价650元；会议客源38%，平均房价590元； 旅游团队15%，平均房价550元和旅游散客17%，平均房价700元的估计按比例进行了估算。目标酒店的综 合平均房价为620元，为酒店开业后经营稳定时的预估价格。 CB Richard Ellis | Page 491 酒店发展建议 品牌建议  基于我们对经济、旅游、星沙酒店市场的分析以及结合我们对地块的研究，我们推荐最适宜的酒店定位为 一家国际标准的高品质的入门级五星级酒店，侧重于服务会议市场。较类似的品牌如雅高酒店集团下的品 牌、喜达屋酒店集团下的福朋品牌、希尔顿集团下的希尔顿逸林品牌和温德姆酒店集团的华美达品牌。对 于此类酒店，我们估计建筑成本在人民币9,000-11,000每平方米，这一数据已与多方酒店管理集团，诸如 雅高、洲际、喜达屋、希尔顿和温德姆酒店集团核对过。 CB Richard Ellis | Page 492 酒店发展建议 客房建议 酒店名 客房数 标准房型数量 面积（平方米） 浴室组件 套房数量 套房面积（平方米） 所占份额 圣爵菲斯大酒店 263 248 27 4组件 15 56 6% 明城国际大酒店 359 333 34.5 3组件 26 60 7% 碧桂园凤凰大酒店 343 311 40 4组件 32 68 9% 开源鑫城大酒店 420 389 40 3组件 31 54 7% 平均水平 346