世邦魏理仕2011年11月18日长沙三一星沙综合体项目发展顾问报告（完整报告初稿）_部分4.pdfVIP

区域酒店市场分析 市场表现 酒店名 开业时间 客房数 平均房价 住宿率 平均每间房收益 (2011) (2011) （2011 ） 圣爵菲斯大酒店（原：湖南国 际影视会展酒店） 2001 263 530 85% 451 明城国际大酒店 2007 359 450 75% 338 碧桂园凤凰大酒店 2008 343 410 70% 287 开源鑫城大酒店 2005 420 340 75% 255 - 总和/平均 1,385 412 74.7% 308 数据来源：世邦魏理仕酒店部  目前星沙酒店市场中的高星酒店只有4家，我们按照平均每间房收益从高到低排列，依次为：圣爵菲 斯大酒店、明城国际大酒店、碧桂园凤凰大酒店和开源鑫城大酒店；  市场的总供给客房数为1,385间，平均每家酒店提供346间房，酒店规模中等；  酒店平均房价基本在400-450浮动，因为星沙酒店属于发展初期阶段，均为国有酒店垄断，经济区缺 乏高端客源，酒店价格增长有限，酒店服务设施也比较基础，这些数据当然都比较保守，为我们采 访后对高星酒店房价的估计；  同样，多数酒店经营者告诉我们，客房入住率全年基本居高不下，由于会议需求，经常爆满，不难 看出星沙区域对商务和会议的主导性。 CB Richard Ellis | Page 211 区域酒店市场分析 市场需求结构  根据我们的市场调查和国内旅游客源的特点， 我们将星沙酒店市场按目的细分为商务、会 议、旅游团队和旅游散客。 旅游散客, 17% 商务, 29%  星沙经济开发区，如同中国大部分经济开发 区，旅游消费水平偏低，观光团体并非主流。 其主要客源由商务、会议性消费者组成，由我 商务 们的采访得知，星沙高星酒店的会议客源占酒 旅游团队, 会议 店整体客源分类中最高，达到38%； 15% 旅游团队  星沙的娱乐旅游市场有待培养。目前星沙没有 旅游散客 成熟的旅游景点吸引旅游散客。其实旅游散客 价格为酒店房价组成中较高部分，是平均每间 房收益高低的重要影响因素。如果有多样的旅 游产品吸引转机的短途游客，增加旅游散客的 会议, 38% 房夜数，未来酒店将取得更大的经济效益；  右图展示了星沙高星酒店市场的主要需求构 成。