世联青岛联城·海岸锦城二期营销方案.ppt

报告结构 2011年上半年四方区单个项目最高销售额为中海·清江华府4个亿，月均走量65套 世联关于完成下半年销售任务的思考 ——完成项目目标的分析解决路径 七大营销攻略 决战岛城，保障实现5亿销售目标 铁路桥洞的修葺和包装； 施工通道的处理及包装； 看房通道道路修葺与建筑垃圾处理； 看房通道旁的绿化带重新处理。 外展点形象展示：周末和节假日在台东、东部、四方利群等商圈做外展场进行形象展示，高密度举行（2-3次） 1、低成本打造具有浓郁滨海纺织文化氛围的景观体系 2）、景观小品：系统园区内休闲小品及座椅示意 印项目logo 三、展示策略 硬件展示 极具冲击力的绿化小品 体现调性的地灯 生态垃圾箱设置 1、低成本打造具有浓郁滨海纺织文化氛围的景观体系 3）、售楼处：为客户提供可以休憩散步的场所，改变目前空洞环境形象。 三、展示策略 硬件展示 在充当向导的同时利用相对小规模的启动期全面、直观地展示大盘生活配套和特色。 内部导视系统的目标 红锦坊 幼儿园 社区地图 2、导示系统： 建立完整的内部导视系统——展示大盘规划和未来生活意向 三、展示策略 硬件展示 3、样板间体验 装修大套一、套二、套三3种户型不同风格的样板间，给客户最直观的体验，亦为后期销售提供最有力的销售道具。 三、展示策略 硬件展示 销售、保安、保洁及其他服务人员必须采用礼貌用语，并保证微笑服务，“来有问声去有送声”，在各个细节上体现对客人的尊重； 保安统一配备对讲机设备及安全棍，给客户安全感及信心。 1、管理及服务展示： 销售团队整体社区物业管理系统及团队展示：展现完美售后服务，增加置业者对项目品质价值认同感 三、展示策略 软件展示 停车场建议：搭建遮阳棚 2、停车场服务： 设立保安岗，为客户提供引导泊车、开门、撑伞等系列服务。 三、展示策略 软件展示 树立品牌 一本形象折页: ——《锦程》：结合区域规划与滨河资源改造，由绿色生活城向教育大盘品质升级，体现项目的大盘价值，描述未来的完美生活场景 一本生活读本： ——《锦色生活读本》：滨海公园社区解码，片区，户型，社区配套等 一部生活短片 ——《一个让人心情盛开的地方》：用感官视觉感受海岸锦城的生活元素 3、销售物料升级 1本形象折页+1本生活读本+1部电影短片 软件展示 三、展示策略 四、低成本的物业提升建议 硬伤规避及展示：将钱花在客户关注的地方，消除客户成交疑虑，建立项目品质感 隔音降噪处理1：设置绿化带及景观园林，隔音墙等 隔音隔热三层中空玻璃，其特征在于包括：外玻璃层、内玻璃层和设于外玻璃层与内玻璃层之间的透明塑料层 硬伤规避及展示：将钱花在客户关注的地方，消除客户成交疑虑，建立项目品质感 隔音降噪处理2：室内隔音降噪材料，保证居家空间的舒适性 四、低成本的物业提升建议 营销执行 联城海岸锦城2011年度营销总纲 目 标 销售5亿 核心传播概念 大盘成熟配套 营销节奏 公关活动 渠道营销 大盘成熟居住体验 强势蓄客期 项目开盘热销期 植于风景之上的艺术人生 强销期 大事件：中国音乐学院校友音乐会 电影包场 亲子旺场活动 跨年业主答谢会 客户摸排 意向客户基础信息收录 9 10 11 12 大事件： 中国音乐学院/附小签约仪式 产品发布会 项目核心价值传递 推广节奏 新媒体营销 CALL客\团购\巡展\客带客\线下渠道扫描 网络样板间\病毒营销\网络游戏\微薄\ 认筹并洗筹 客户成交 持续销售，储备客户 客户维护 名师夏令营 项目认筹 大事件：岛城著名主持人主持 开盘仪式 传播主题 牵手名校 艺术人生 为艺术加冕 首席教育名盘 沉醉锦色年华 2011年 10月29日开盘 9.17日学校签约 北京夏令营活动 电影节活动 产品发布会 1、折页；2、产品手册；3、生活短片 销售道具保障 2011年10亿目标分解 开盘销售350套；需认筹583套；入会1166批；来访意向2915批 11月-12月销售155套，需认筹258套，、；入会517批，来访意向1292批 蓄客时间按照59天 成交量 别墅转化率 2011年 10月 11月 12月 开盘销售 350套 学校签约 9月 8月 来访 10.17认筹 10.29开盘 转化率 开盘蓄客 40% 入会 50% 认筹 60% 成交 来访2915 40% 入会1166 50% 认筹583 60% 成交350套 11月 销售105套 12月 销售50套 2011年5亿目标分解 蓄客 来访1292 40% 入会517 50% 认筹258 60% 成交155套 第一阶段：强势蓄客期 第一阶段 强势蓄客期期 形象提升、强势蓄客阶段，2011年9月1日-2011年9月30日 第二阶段 开盘热销期 推广目标 推广策略 媒体组合 关键举措 推广主题 高调炒作项