信息经济学视野下的经适房分配问题_吴进学.pdfVIP

住房保障 CHINAREALESTATE 信息经济学视野下的经适房分配问题 吴进学 上海市浦 东新 区政府 办公室 唐珺珺 上海市浦 东新 区税务局 一、经适房分配中的两大难题 用中不断伴随着负面新闻。政府推行住房保障的 经济适用房建设是中国住房保障体系的重 初衷是为了促进社会公平正义，维护低收入群体 要组成部分，其建设分配的设想是在房地产业总 的居住权，经适房如果没有得到公平分配使用的 体市场化的背景下，政府为解决中低收入困难家 话，反而会扩大贫富差距、强化社会不公平，损害 庭的住房问题，采取划拨土地、税费减免等方式 的是政府的公信力，浪费的是宝贵的公共资源。 开发建设经适房，降低其建设成本，再按照“成本+ 二、逆向选择与道德风险 微利”的原则，以明显低于市场价的水平定向供 从信息经济学角度看，信息不对称、有效信 应给那些需要的家庭，以完成政府保障民生的初 息缺失是经适房分配中存在的主要难题。信息不 衷。经适房供应价与市场价的差价部分，可以看 对称是指有效信息在相互交易的经济个体之间 作是政府动用公共资源对特定群体的补贴。这部 呈不均匀、不对称的分布状态,即有人对关于某 分差价，在有些地方表现为数万元，在有的大城 些事情的信息比另外一些人掌握得多一些，有人 市则已经达到了数十万元甚至上百万元。 掌握的信息少一些。信息不对称理论从20世纪 如果按照市场经济规律来看，经适房过低的 70年代产生开始，主要用于解释市场的经济现 价格将引发超量的需求，进而形成供需的缺口。 象。 差价部分越大，潜在需求越大，供需缺口就越大， 信息经济学中，一般把不对称信息分为两 寻租的空间也就越大。对此，政府采取行政管制、 类，一类称为事先不对称，即在签订契约或从事 设置准入门槛的办法来进行需求控制，也就是在 交易之前就存在不对称信息，由此导致的问题称 实践中制订经适房申请家庭收入、财产、身份等 为逆向选择（adverseselection）。例如著名的“二 准入条件来予以约束，进而将经适房供应给设想 手车问题”，在以个体为主的交易市场内，二手车 中的这些特定人群。但是，如何在现有条件下将 的买主通常无法准确评价车的质量，于是买主愿 这些人群准确地“筛选”出来，一直是困扰各级政 意支付的价格只能反映市场中二手车的平均质 府的一个难题。 量，即介于次品车的低价值与好车的高价值之 再来看与之相关联的第二个难题，在经适房 间；与此相反，二手车的所有者非常清楚自己车 分配完成后，如何确保这些房屋真正用于自住， 的质量，如果是次品车，车主非常乐意按照买主 而非转租或转售获取差价？很多地方采取了“严 愿意支付的价格售车，然而如果是好车，车主明 格检查监控”、“违规者严厉清退”、“五年内禁止 显知道买主低估了车价，因此可能不愿意售出。 上市”等方法，但是由于监管信息成本过高、可操 因此逆向选择的结果是，好的二手车从市场中被 作性欠缺、房屋期权化交易等原因，对经适房后 淘汰出去，市场中充斥劣质的二手车，市场运作 续管理效果的宣传报道在各媒体上一直难觅踪 效果自然很差。另一类是事后不对称，即在契约 迹。 签订后才产生的信息不对称，这些往往涉及签订 正因为这两大问题的存在，经适房的分配使 契约后不可观察的行为，这类情况产生的问题称 輷輨 住房保障 CHINAREALESTATE 为道德风险（moralhazard）。比如说，当某人加入 查看开车人以往的事故记录。这样保险公司虽不 某保险公司的车险，任何事故损失都会得到全额 能直接掌握被保险人的事故概率，但可以利用上 赔偿。那么开车人就会改变开车习