房地产项目社区商业规划设计共49页.ppt

　商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。　 商铺分割的原则 结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。 分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。　 在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。　 　1 、主题的原则　 　　商铺的分割，必须遵循主题的原则。即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。　 　　 　 例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。　 　　 * 社区商业规划 社区商业的建筑规划设计 （一）社区商业的规模规划 社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。 当前社区商业开发有失度的苗头，追求商业面积最大化的问题比较严重。一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。 社区商业的规模规划 规划依据： 根根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。 （二）社区型商业的三种开发模式 模式一：社区型商业中心 典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式 业态组合：超市＋商业街 社区型百货＋商业街 超市＋百货＋商业街 典型案例： 深圳福田中港城、珠海仁恒星园等 典型社区商业中心的业态构成说明 社区型商业的三种开发模式 模式二：社区次主力店组合型 典型建筑特征：小型集中式商业+商业街 业态组合：小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器）+街区 深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心。以民润市场小超市，配合有健身、美容等商业形态。 深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为次主力店，分布在不同的街区等。 社区型商业的三种开发模式 模式三、纯商业街模式 典型建筑特征：单层或者双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可 能是独立建筑。 业态组合：种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、 服装饰品类、维修类、便利店等，没有主力店引入。 案例：深圳福田?建设新家园商业街，珠海仁恒星园商业街等 （三）社区商业的多种布局模式 通常有以下几种布局： 1、社区多组团，商业街多组团布局模式。 2、社区大围合，商业街大围合布局模式。 3：社区组团与商业组团分别集中布局模式 （四）社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划。 1、超市百货主力店面积 一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米。 2、次主力店面积 次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。 3、街铺面积 街铺通