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2012年1月漯河房地产的市场调研分析报告
;调研时间:2012年1月4日下午-1月6日下午(2天半);
调研目的:通过调研分析,为本项目目前面临的2大问题提供科学客观的解决方案,其中2大问题分别是:项目建筑形态与业态的界定(住宅与商业哪个才是本项目真正的发展利润方向,这两个业态又该如何合理分配?怎样才能做到“鱼与熊掌、益可兼得“)和项目推售方向(先从哪一区域启动,用什么样的策略推售才能达到市场最佳满意度和利润最大化原则)
调研区域:以漯河市郾城区项目为核心重点区,调研范围涵盖郾城区、召陵区、汇源区,住宅部分共调研了康桥水岸、汾河上的院子、建业壹号城邦、双汇欧洲故事、天明第一城、博睿国典、上城公馆、银河湾、帝景城、昌建外滩等二十多个项目,商业部分调研了联合一百广场项目和部分住宅项目的底商。;一、漯河市整体市场分析(2011.12-2012.1)
二、住宅项目分析(2011.12-2012.1)
三、商业项目分析(2011.12-2012.1)
四、本项目发展模式分析(建筑形态与业态配比、推售方向) ;土地市场;土地市场;土地市场;商品房市场;商品房市场;整体市场总结(目前行情);整体市场总结(未来形势预判);本次调研项目重点集中在郾城区(本项目所在区域),未来该区域是也是漯河房地产市场的重要热点区;;1、康桥水岸
项目地址:漯河市黄河路桥东20米路南
推售产品(多层):均价3700元,剩余20套房源;
推售产品(高层):均价3600元,剩余房源较多,目前客流稀少;
2、建业壹号城邦(二期)
项目地址:淞江新区会展中心北邻
推售产品:26层高层(89-162平米),均价4500元 ;均价:4500元(仅剩80套房源,目前客流稀少);
3、博睿国典
项目地址:召陵区汾河路与韶山路交汇处
推售产品:一期130-140平米的三房,均价3100-3300元,目前客流稀少;
4、银河湾
项目地址:黄河路与金山路交汇处
推售产品:A组团10栋,总户数372户,先期取得预售许可证的为6栋,共224套。目前推售高层1栋,均价3800元,即将推售1栋小户型公寓(30-60平米),目前客流稀少;;1 双汇.欧洲故事;2 大河花园;3 广鑫.帝景城;4 滨河颐景园;5 坤恒·金色华府;1 巴黎都市 ;2 华东.温哥华 ;3 苏荷公寓 ;4 昌建外滩 ;5 兰乔迪亚 ;1 泰威.中央公园 ;2 凤凰城 ;3 天明第一城 ;4 汾河上的院子;5 香槟国际 ;6 东郡华府 ;7 上城公馆 ;住宅调研总结;住宅调研总结;三、商业项目分析;项目名称:
联合一百城市广场;Evaluation only.
Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0.
Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;一期产品:食品城、商业街、住宅区、百货商场、产权式酒店(已销售完毕)
A区:食品城,沿淞江路2层底商(捆绑销售),上面为10层公寓(均价3500元)
B区:商业步行街和绿化景观带,商业街1-2层(6000-12000元),3-4层为仓库,均价3000-4000元,全款优惠10个点(5套以上)
C区:多层住宅(6层),均价2900元
D区:商业步行街(一次性优惠100元/米,按揭优惠50元/米)、沿街商铺(均价8000元,进深15米,开间10米,一层层高3.9米,二层层高3.6米,3-4层层高均为3.6米)、产权式酒店、多层/高层住宅(均价2900元)
二期产品:百货商场、高层/多层住宅(目前推售)
运营模式1(商业步行街):以较低的价格入市,同时实施五年返租(年租金收益9.2)
运营模式2(百货商场):招商先行,后期以联合一百的名义进行托管;
运营模式3(沿街底商):1-2层捆绑销售,3-4层物业自持(对外出租面积不小于200平米);商业调研总结;发展原则(快速去化与利润最大化原则);发展原则(快速去化与利润最大化原则);A/C/D区各交叉路口处布局二层底商,其余全部为一层底商(红色代表2层,黄色代表1层),6层住宅,B区全部为二层底商,5层住宅;
B区是本项目商业部分的重中之重,后期作为本项目的核心价值增长点;;发展原则(快速去化与利润最大化原则);发展原则(快速去化与利润最大化原则);发展原则(快速去化与利润最大化原则);问题二:先从哪一区域启动,用什么样的策略推售才能达到市场最佳满意度和利润最大化原则?
本项目实施住宅优先启动推售,住宅启动区为红色色块(根据周边住宅区建设动态而定,抢占先机),蓝色为二期,绿色为三期,各区域商业保持同步开发建设的策略。
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