苏州万晟甪直项目全程策划深化报告.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 谢谢观赏 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 业态配比 主要业态 主力面积 占比 购物 4350 60% 餐饮 1200 17% 休闲娱乐 1650 23% 项目以购物为主，餐饮、休闲娱乐为辅，购物、餐饮、休闲娱乐达到黄金配比量，业态互补，形成一站式家庭消费场所 主要业态 主力面积 占比 购物 4700 65% 餐饮 1200 17% 休闲娱乐 1300 18% 方案一 方案二 价格定位-租金反推法 项目名称 楼层 租金水平（元/平米﹒月） 江南万购商业广场 2层 60-80（折合1层约为90-120） 吴风﹒甫里街 1层内街 50-60 晓市路 1层 130-140 项目为集合式商业综合体，定位档次较高； 以女人与儿童用品为主，营业利润较高，具备高租金支撑； 紧邻镇政府，为新型商业区，发展前景较好； 项目按照1层130元/平米﹒月的平均租金进行测算，按照8%回报率进行折算，项目1层售价为19500元/平米 价格定位-市场比较法 项目名称 楼层 均价 迎宾路壹号 1层 20000-30000元/平米 吴风甫里街 1层 20000元/平米 项目为集合式商业综合体，定位档次较高； 紧邻镇政府，为新型商业区，发展前景较好； 新型市场，初期入市，可塑性较高； 因此，根据项目产品与位置与销售速度等对比分析， 项目1层售价为25000元/平米 价格定位-住宅测算法 一般1-3层商业售价为住宅售价的1.5倍，按照此推算： 项目1-3层售价为13500元/平米 项目名称 物业形态 销售价格 汉泰纯园 多层 均价8700元/平米 缇香一品 电梯多层 预计9000元/平米 价格定位-项目价格定位（底价） 根据以上的综合分析，最后预计各楼层售价如下： 项目1层售价为21000元/平米 项目2层售价为13000元/平米 项目3层售价为9600元/平米 项目4层售价为5000元/平米 项目总销 楼层 销售价格（元/平米） 销售面积(平米） 总销(万元) 1F 21000 2800 5880 10688 2F 13000 2800 3640 3F 9600 800 768 4F 5000 800 400 项目总销预计1.07亿元 详细测算 项目整体均价约为14860元/平米 项目销售方式建议 由于项目需要整体打造，以投资客户为主，因此卓高建议： 以返租形式为主：采取3+2+5的模式，前3年按7%回报直接折进房价里，中间2年每年7%稳定回报，后5年随行就市，按股分成； 项目折算后对外销售价格建议 将前3年价格折算在房价里，最后预计各楼层售价如下： 项目1层售价为26500元/平米 项目2层售价为16450元/平米 项目3层售价为12150元/平米 项目4层售价为6330元/平米 投资回报测算 目录 招商策略 招商顺序 先招电影院、电玩城、美食广成等大型主力店； 再招甜品店、西式餐饮、儿童游乐园等次主力商家； 在确认主力商家之后，推动招商工作全面开展，对整个项目进行全面招商。 招商策略 竞争性招商政策建议 招商计划 5 8 7 9 10 11 12 2013年 2 3 6 月 第一阶段 ： 招商准备阶段 4 第二阶段： 主力商家突破阶段 第三阶段： 全面招商阶段 第四阶段： 招商扫尾阶段/开业准备 主要工作：目标商户定位，制定招商策略及具体招商政策、招商宣传物料设计印刷及制作等； 主要工作：招商现场包装设计、资源的整合 、主力商户的渐进式谈判、客户积累等； 工作重点：全面开展点对点直接招商工作，举办集体签约仪式； 工作重点：招商扫尾，空铺清理，开业准备，商户装修组织； 完成3家以上主力商家的招商 完成80%的招商工作 完成90%的招商工作 商家签约仪式 营销节点策略：利用重要营销节点，宣传项目招商信息，邀请意向商家参加项目营销节点活动，促进招商； 高调亮相策略：宣传推广中期，启动招商签约仪式，主力商家进驻，集中卖点展示，发布实质招商信息，有力配合招商行动的快速启动； 深度炒作策略：深度炒作和渲染“中影国际影院”“肯德基”等主力商家领先入住，最大限度提升项目的档次和商业价值。 整体策略： 招商推广策略 推广总策略：以目前进驻主力商家“中影国际影院”“肯德基”为主诉求，与销售宣传互相配合，大力宣传，树立项目招商成功的形象，吸引商家入住。 招商推广策略 营销节点策略 利用重要营销节点，宣传造势，树立商家信心，推进招商顺利进行 招商推广策略 高调亮相策略 品牌商家签约仪式 活动时间：预计在9中中旬 活动形式：主力商家有初步进驻意向以后，举行盛大的品牌商家签约仪式，树立商家对