西安市高新地产高新写字楼项目项目整体定位.pdfVIP

高新地产|高新一路|写字楼项目 项目整体定位及发展战略 建议提报 本报告是严格保密的。 目录 前言 第一部分 | 基础资料研究 第二部分 | 项目条件与土地价值分析 第三部分 | 项目的整体操作思路 第四部分 | 项目的发展战略 第五部分 | 项目推广策略 第六部分 | 项目销售策略 本报告是严格保密的。 对甲方的理解 战略思考前提 土地的现状 本报告是严格保密的。 对甲方的理解 从企业的载体上 1、高新是西安地产中的龙头企业，领导西安地 产市场的发展方向 2 、高新的产品要为母体企业的社会形象服务。 从财务目标上 3 、以今年的财务目标来说，要实现快速回款， 因此前期加快资金流，而后期逐渐提升利润率。 4 、压缩项目的运营成本，严格控制建安成本。 本报告是严格保密的。 土地的现状 1、基础平面规划已经报建； 2、项目规划指标已经报建； 3、项目土地平整； 本报告是严格保密的。 第一部分基础资料研究 市场层面|客户层面 本报告是严格保密的。 市场层面 市场层面 寻求市场中的空白点， 为项目操盘的思路提供判断依据。 客户层面 寻找我们的目标客户， 深刻理解客户的潜在需求。 本报告是严格保密的。 市场层面 一）西安写字楼市场解析 本报告是严格保密的。 1、西安写字楼市场——市场形势 市场存量较大，交投清淡 2004年秋季末统计数据显示，西安市写字 楼空置面积已达到近20万平方米。将近占商 品房总销售量的1/4之多。销售量远比不上 开发量的速度，导致大量空置。 本报告是严格保密的。 1、西安写字楼市场——市场形势 商住楼租赁价格居高不下 重点区域的商住两用性的建筑租赁价格高 居不下、市场活跃。例如高新的西格玛大 厦、正信大厦、韦二街的世纪经典等等。 本报告是严格保密的。 2、西安写字楼市场——市场价格 西安写字楼租售价格 从租赁和销售价格上来看，高新区都居各区域 之首，租赁价格比最低的城北市场要高出一半 还多。 本报告是严格保密的。 3、西安写字楼市场—— 结论分析 1、从市场的角度来看 高端产品投放量大而需求不足，严重影响了写 字楼的市场印象。 2、从客户的角度来看 成长型、智慧型企业成为市场中最主要的客户 源；而市场中缺乏适合他们的产品。 3、从产品的角度来看 高端产品太多，同质化现象严重，市场上缺乏 人性、舒适、有品质感的中档产品供应。 本报告是严格保密的。 西高新起步区写字楼分析 本报告是严格保密的。 1、西高新写字楼市场表现 1、在价格上，租售价格均居西安各区之首。 2、在区位上，起步区仍为最具价值区域； 3、在产品上，起步区内集中的大都是高端项目， 产品类型单一，同质化现象严重，缺乏替代产品和 新型产品。。 4、在客户上，缺乏高端客户，而中低端客户又没 有合适的产品。 本报告是严格保密的。 2、西高新写字楼市场的需求特征 需求规模 西高新正在成为知识密集型企业的主要产业基地， 不