遵义国投综合楼项目定位暨营销报告.pptVIP

报告框架 市场分析 营销思路 费用预算 本体分析 定位思考 * 费用预算制定依据： 建议本案先行销售，暂定均价为8000元； 5F-18F写字楼整体面积为：34445 ㎡； 项目整体营销费用约占项目写字楼销售额的2%。 其主要分为四个部分的支出， 户外广告、报版广告、渠道拓展及公关活动。 8000元/平米*34445*2%=551万 汇报结束，谢谢！ * * * * 国投元年，姿态决定一切！ 如何将“我们的姿态”， 贯彻到“我们的营销逻辑”中？ 抛开营销策略不谈，我们先明确城市发展、汇川板块的住宅、商业发展和项目定位的关系。 董公寺板块 汇川区板块 高桥板块 红花岗板块 忠庄板块 南部新城板块 南白镇（乌江区板块） 汇川区板块——区域发展 本片区域位于遵义市城北，其中包括遵义市人民政府，遵义市房管局，遵义市国税局，往上通过汇川大道至绥阳。其中汇川大道中段标志性楼盘为“遵义·恒大城”，左边湛江路过去，可上兰海高速。 本区域为遵义较早开发的北部新城，道路规划及市政配套较好，交通便利，且商业氛围已经形成； 建筑风格 欧式为主。 目前均价 高层：3800-3900 小高层：4100-4200 多层：4300-4500 洋房：4600 别墅：4800 代表案例 遵义·恒大城、鹭园、新长征·尊城 未来供应量 120万平米 潜在竞争项目 遵义·恒大城；桑提亚纳； 项目名称 物业类型 总建面（㎡） 产品形态 总户数 住宅面积区间 （元/㎡） 均价 （元/㎡） 余货面积（㎡） 遵义·恒大城 商品房 148万 多层、小高层、高层 47000 88-172 5700 127万 新长征·尊城 SOHO公寓 3万 高层 300 42-91 8000 800 航天·罗庄 商品房 2万 高层 140 81-131 5000 8万（2期） 汇川板块近年已经打造为遵义高房价区域，区域的高端物业形象已经确立。 汇川区板块——房地产市场发展 2011年之前，万豪国际、盛邦地标、城上城……无论是产品设计、价格价值比、物业服务等均没有突破，但是，汇川区域办公属性、商业核心属性等优势已经确立！ 本案据汇川区之中心，行政单位众多，周边物业及临街面形象良好，无论是商业方面还是写字楼，具备高端形象，能提供优质的客源支持！ 因此，无论是从产品本身的尺度感、区域交通、区域房地产发展现状、商圈发展来看，本案具备良好的先天优势，具备打造高端品质的先决条件； 汇川区板块——区域写字楼市场发展 属性定位 再结合项目周边微观氛围来看：项目位于遵义市人民路，周边有市政府，房管局，国税局等多家政府办公机构，是目前遵义的政务办公核心区域。而国投大厦在定位之初，也是以政府机构办公为主要目的的办公大楼。 综前所述，新的遵义国投大厦属性将定位为—— 政商中心内的总部大厦 属性定位 汇川区是目前遵义重点打造的新城市中心，而项目地处遵义政务核心区域，能为业主企业提供便利的政务活动空间。 广珠商圈为汇川区最为核心的商业区域，商业成熟度相当高，项目离商圈核心仅一公里，尽享繁华。 项目外立面昭示性强，内部规划大气有力。拥有14部电梯，空中花园等奢华设计。大的平层设计，能够给大公司，大机构提供总部式的气势。同时，裙楼商业，酒店能够提供总部所需的商业配套。 这样一个产品，应该怎样定位经营思路？ 经营定位 结合属性定位、价值分区及考虑到投资回报率情况，建议自持+销售的模式能够符合国投大厦投资收益的最大化。通过底部商业及顶部酒店的自持经营，整体提升物业的价值，从而实现写字楼部分的溢价，另可提升物业的整体估值水平。 * 经营定位 优势 劣势 整体销售 确保商场日后统一的经营管理 有助于吸引国际国内大型租户 有助于保证购物中心的高品质 商业物业整栋出让不会影响项目的市场形象和管理水平 在整栋出售的过程中，开发商可能需要在价格上作出较大折让以满足机构投资人的要求 出让交易的完成具有一定的不确定因素，可能影响后续开发的资金保证 资金压力大 持有、招商（持有2-3年，炒热后考虑带租约销售，也可作为资产持有） 招商成果的体现能为投资者带来信心 有利于项目经营管理 为业主带来稳定并且快速增长的租金收入 有利于提高商铺售价 投资回收期相对较长 开发商需要承担前期的经营风险和资金 需要有专业经营管理人员或专业公司 商场前期发展需要培养期，因此拖长了投资回报期 分拆销售 快速回笼资金 操作形式较为方便 可以保证开发商获得市场价格，并取得最大的投资回报 分拆市场较为活跃 经营上会面临较大困难 难以实现商铺价值的进一步挖掘 分拆出售无法保证日后项目的高效管理 无法长期保证预期的