2012年绍兴聚银时代整在理营销方案.ppt

3、写字楼客户类别分析 投资类客户 购买商铺用于转租，租金收益是客户购买商铺最主要的目的，一般购买能力较强，部分大面积购买、投资。 企业客群 企业多购买或者租赁商铺用于产品品牌拓展、开分店等。 不限区域的高端投资客群等 柯桥外贸公司 设计院、IT等企业购买 写字楼潜在客户 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 五、物业定位 1、高层定位 2、商铺定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 市场情况对本案的思考 商铺物业 弱市市场背景，去化的热点于40-60方及100-160方中小户型商铺、总价集中于100-300万。 酒店式公寓 供应量大，价格取胜法则，定位高档精装酒店式公寓，在现有的市场去化缓慢。 写字楼 现房销售，700-1000的大户型供应大，200-300方中型写字楼市场空白。 减负原则：2012年市场情况下，酒店式公寓可考虑毛坯，尽量通过价格减少总价 分化风险：一方面是酒店式公寓供应量大，价格上不去；另一方面则是写字楼现房销售为主，周期大，有空挡，因此建议两栋公寓做办公与酒店公寓的分化处理，规避风险的集中化，其中写字楼面积需要控制在150-200方； 整体营销策略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 4万方银泰百货商场规划 1.5万方22层酒店式公寓 3.5万方休闲、购物、娱乐业态规划 3.2万方休闲、娱乐、购物业态规划 2.2万方24层酒店式公寓 从建筑的昭示性和办公的形象需求、居住的舒适、相对隐蔽需求考虑，建议将该栋酒店式公寓的部分改建成办公写字楼。面积建议：150-200㎡ 临近河道 鉴于客户对酒店式公寓价格持续走低的预期，建议将一栋酒店式公寓改建商业办公 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 依托项目本身优越的地理位置和地标性项目品牌效应，加之当地企业，特别是纺织类企业的升级、扩张需求，在现有的市场情况下预估合理户型大小的写字楼市场前景将优于酒店式公寓。 既有写字楼概况 楼宇名称 金汇大厦 财智国际 宝利得 世贸中心 银座大厦 国贸大厦 明珠大厦 国贸中心 现代大厦 东方大厦 轻纺大厦 华润大厦 辅料市场 科创大厦 汇金大厦 旺角中心 建筑面积（万方） 4.6 4.5 7 20 6.2 4.1 4.8 6.5 8.1 7.4 3.4 3.2 3.2 3.6 3 1.6 楼宇名称 万国中心 凤仪商业 兴银大厦 钻石大厦 中海国际 天马商业 轻纺贸易 领先国际 中央大厦 汇金国际 环球商业 海洲国际 永利大厦 蓝天市心 都市春天 建筑面积（万方） 9.7 4 2.5 5.9 7 2.7 19 2 6 18 4 4.1 4.5 15 6.9 写字楼集中区域 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 考虑到写字楼消费者更多底是对现房认可，期房时期去化缓慢，因此建议此幢房源放于最后推介，于准现房销售; Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 五、物业定位 1、高层定位 2、商铺定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 我们的操作思路： 打造柯桥市中心唯一的以银泰百货为龙头，融合高品质餐饮、娱乐、休闲于一体的体验式商业综合体！ Evaluation only. Cre