中原无锡创世纪鸿威鸿景华庭营销策划报告.ppt

市场情况 09年受市场大势影响，需求量增加相当惊人，与此对应的是区域供应量基本趋于稳定； 受宏观环境影响，2010年市场的需求量最多保持或者甚至低于09年的水平。 区域物业供需情况分析 锡北镇与全市商品住宅价格走势对比 从成交价格走势看，锡北镇的价格随着市场的波动应势而上，但始终距离城市均价有一定差距，保守估计即使按照目前的上增速度，2010年区域的均价也仅仅为4500元/平米左右。 1-2年 3万平米 一品茗筑 区域 供应类型 供应量 上市时间 备注 锡山区 在售项目库存（未开发） 30万平米 1-2年 中大、首创、蔚未来等 已出让土地 50万平米 2-3年 如龙湖等 招商地块 80万平米 3-5年 如金捷摩托厂地块 锡北镇区域 华夏青城 18万平米 2-3年 芙蓉山庄 40万平米 3-5年 泾秀苑 6万平米 1-2年 未来三到五年锡北镇区域潜在供应67万平米，整个锡山区潜在供应160万平米； 未来市场新增供应 从2010年市场整体情况来看 后续3-5年的新增供应量为67万方，年需求量初步估计将维持在9万方， 2010年锡北物业均价预计为4500元/平米 未来供需矛盾突出，销售竞争激烈 依靠自身的天赋条件 只会陷入众多竞争项目的红海 只有充分挖掘产品特性，采用超常规的推广手段 才能使项目跳出区域的本土形象 打造成真正意义上的鸿景华庭 营销思考 考量1：如果项目营销局限于区域，最终将沦落为区域楼盘，没有销量、没有价格、没有口碑。 考量2：项目是鸿威地产在无锡的创世纪矩作，将成为锡城地产新典范模板 考量3：项目亲自然生态，人文亲情的特性，得天独厚的地理优势 项目的特性决定了项目的营销模式 鸿景华庭 公众影响力 产品销售力 如何打造项目的影响力，竖立起项目城市生活样板区的形象，以唤起无锡人的对居住品质感和生活方式的追求，将决定了项目的实际销售力，同时本项目形象的打造也将在整个无锡范围内引起共鸣，为全案的销售打好基础。 决定了 鸿景华庭营销模式 产品线 一期多层、小高层公寓 形象线 创造自然人居新典范 公众影响力 Public influence 公众影响力释义：就项目而言，公众影响力包括项目的口碑、知名度，公众谈到项目的感性认识。当上述认识普及到一定范围时，就会产生一种群聚的影响力，通过口耳相传，达到人尽皆知、人尽认可的效果。 公众影响力 = 项目无形价值 [鸿景华庭]项目营销核心点 营销策略 形象突围产品推广 打造“鸿威鸿景华庭”公众影响力 形象突围策略 深圳成熟团队运作，全新开发理念、产品整体形象概念包装 策划 事件性、无锡少有的空前性的活动，引起受众关注，达到口碑传播效应 宣传紧扣项目属性定位与倡导的生活方式，进行内涵丰富外延扩展 多媒体多渠道投放，平面、视频、户外同时推广，音、形、貌，做到立体推广 新的视野 公关为王 理念营销 立体推广 渠道营销 公众营销 建立一个良好的推广通道准备，为后期项目推广、产品推荐、客户积累做好一个可利用的平台 将斗山的生态概念与项目相结合，形成作出公众营销。 产品推广策略 体验营销 结合项目特点做出样板房，将物业直接引入销售处作展示 新的视野 项目的深圳成熟运营团队，打造项目的品质化形象，所以在概念、形象、包装上都打造项目全新的生活气质。建议先声夺人，举办城市生活发展高端论坛，深圳运营团队见面会等PR活动，塑立项目高品质化、创新化的形象。 形象突围策略 创造自然人居生活新典范 ——鸿威鸿景华庭／深圳团队见面会暨城市化发展趋势高峰论坛 活动内容： 在形象导入期，召集项目规划建筑设计主设计师、园林景观主设计师、设备材料供应商、物业管理公司负责人等，邀请媒体和热心客户共同参加，举办产品说明酒会，详细讲解项目的各方面优势与利益点，并以此为契机开展城市化发展趋势高峰论坛 活动目的： 通过邀请项目专业合作单位，详细讲解项目的核心利益点，通过真实地再现，让客户体会平常之下的不平凡细节，同时促进客户的口碑传播。而延续的城市化发展高峰论坛，则能进一步对项目的品质理念进行宣传。 媒体邀请： 无锡电视台、无锡日报、江南晚报、现代快报、扬子晚报、无锡商报，网络媒体等 本项目通过采取富有影响力的一系列公关活动，借助百姓相信的知名品牌或代言人等，与目标客户互动，提高沟通的有效性，同时提升口碑传播。 公关为王 明星楼盘明星代言 ——鸿威鸿景华庭／陆毅现身说法 推广主题： 售楼处开放当天，邀请明星来现场捧场，并作为项目形象代言人 活动目的： 利用售楼处开放的时机，通过明星现身说法事件热炒，迅速击响市场，聚拢全城视角焦点，达到轰动效应，同时表现项目特质档次，区别于周边的一般楼盘，借助明星良好的形象，一方面能积累人气，另一方面触动客户对生活品质的追求，以带动销售 运作形式： 售楼处开放前段时间，锡