九天机构2011年1月南昌市房地产市场报告.pdfVIP

本期核心内容提要  宏观政策提要  国务院通过《新拆迁条例》 取消行政强拆；  国务院修订房产税法理依据；  “新国八条”出台：二套房贷首付提至60%；  房产税重靴落地：上海、重庆房产税试点方案细则出台；  “限购令”第二波，将波及全国30 个二三线城市；  南昌出台“限购令细则”；  南昌房地产市场状况提要  “限购令”引发年前“抢购潮”，1 月份南昌市商品房成交面积环比上升 13.53%，同比上升45.44%，商品房供求比为1:1.86；  1 月份南昌市商品房成交均价回落，环比下跌9.65%；  二手房成交均价紧跟一手房，1 月份突破7000 元大关，成交均价达7025 元 /㎡，环比上升2.17%，同比上涨28.33%；  本期典型案例赏析  投资型公寓——名爵公馆 一个字头的诞生 （署名评论：盛锡发） 一个字头的诞生，即是一个新格局的开始。 2011 甫一开局，便迎来了一个国办1 号文件“新国八条”的呱 呱坠地，其本质上是“国八条”的进一步深化与落实，同时体现出 了中央调控不达目的誓不罢休之决心，在行政高于市场的体制之下 其影响也将是犀利而彻底，“定责任、抑需求、去投资、保供应”为 整个商品住房市场构筑了一条坚不可摧的下降通道，一个更为严酷 的市场已经来临。在一次紧似一次的宏观调控、一个更胜一个的行 政手段面前，其影响已不仅仅局限于市场层面，而是整个行业格局 已经发生根本的变革。 以“新国八条”为界，之前是“香港模式”，之后是“新加坡模 式”。“香港模式”中保障性住房和商品住房的比例是3：7，而 “新 加坡模式”这个模式正好反转为7：3。新加坡超过70%的人居住在 政府组屋，30%居住在商品住房。而“国八条”则首次提出了“落实 保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低 于住房建设用地供应总70%的要求”。这无疑是从土地源头开始了 从“香港模式”到“新加坡模式”根本性转变，其“70%”的数据更 是精确的印证。唯一不同的是新加坡70%完全为政府提供保障房，而 中国的“70%”还包括了一个“中小套型普通商品住房”。以此推算， 未来市场将会形成保障房、平价房、高档商品住房泾渭分明的三类 市场，大体上即是保障房归一块，商品房归一块的住房体系，这就 是中央函待建立起的市场体系，2010 版“国八条”提出了，但执行 未果，2011 年的“新国八条”正是为落实而来，具有中国特色的“新 加坡房产模式”上轨了。这就是中央调控的终极目标。或者说是2010 年以来中央政府对房地产市场调控的长期目标。 市场格局的大变革必将传导为行业格局的大变革。中国目前保 障性住房基本上可以忽略不计，住宅与商业为3：7 比例，那么未来 保障房与中小套型、高档商品住房、商业形成的市场比例可能是4.9： 2.1：3 。整个行业的将分切掉49%的份额，行业的利润将集中在51% 左右的高档商品住房与商业上。当此种行业格局逐步传导至整个产 业链上，其放射出来的“蝴蝶效应”将难以估量。 当然，在建立这种秩序的过程其所遇到的阻力也是巨大的难以 估量。中国经济问题不仅仅是中国的问题，同样房地产问题也不是 简单的行业命题。“新国八条”只是迈出的关键一步，是不是能够不 偏不倚的落实？是不是会被地方执行所催化？是不是会被供求关系 所消化？这都有待市场论证，但不可否认的是“新国八条”的诞生， 一个新的行业格局已然拉开！ 目录 一、宏观背景 1 (一)1 月份政策专题 1 1、“限购令” 1 2、“新国八条” 7 3、房产税 9 4、解读新政 10 5、其他政策 12 （二）城市规划 15 二、南昌市房地产整体运行情况21 1、本月南昌个案供应前十排行 21 2、本月南昌个案成交前十排行 22 3、本月南昌个案售价前十排行 22 三、土地市场研究23 （一）本月土地成交信息23 四、南昌商品房市场研究25 （一）商品房供求分析25 1、商品房供求分析 25 2、商品房剩余可售分析 27 （二）商品住宅供求分析28 1、商品住宅供求分析 28 2、商品住宅成交供