过程中的方法论房地产前期策划基本思路与决策流程.ppt

可比项目（案例）的KPI分析，导出本项目的KPI策略。 案例：成功案例；失败案例 圣地亚哥（一期）的成功的KPI体系： 1、经验判断：通常的情况 如近郊大盘的客户通常是什么？中心区域的客户通常是什么？ 2、目前的购房群体——典型项目客户分析 3、未来可能出现的客户——客户延展（针对陌生区域） 陌生区域需求有限，需延伸客户 4、客户总量——区域阶层人数推导 还有哪些人的置业需求尚未满足？ 5、本项目可能吸引的客户 结合开发商目标和4进行判断，可指导后面的形象定位 6、客户定位 （1）按重要程度定位：核心、重要、边缘、游离、潜在客户 （2）按阶层划分客户：九格方针 （3）近期、中期、远期客户定位 此项可指导开发策略制定 客户定位后应继续推导，指导后面产品定位 7、客户形象演绎或AIO（Action；Interest；Opinion）分析 8、目标客户价值提炼 将各个卫生用具管道同一楼层沿墙铺设，管道均为暗设，将污水向后排入同层立管后，通过墙体内排水立管后排出室外。在优化室内空间的同时，有效解决排水噪声问题。 建筑科技因素建议：同层后排水技术 通过预埋在混凝土楼板中的均布水管，依靠常温水为冷热媒来进行制冷制热，夏季流入不低于20摄氏度的水，通过低温辐射的方式均匀地控制室内的温度。 建筑科技因素建议：混凝土顶棚辐射制冷制热系统 以太阳光为能源，白天充电晚上用，无需外接电源，安全节能无污染，亮度高、安装简便、不敷设电缆、不消耗常规能源 建筑科技因素建议：太阳能草坪灯 物业类型组合建议逻辑 产品设计原则 市场供需分析 规划条件限制 物业类型组合 竞争战略思考 -多种产品类型，扩大客户的选择范围，降低产品单一带来的风险； -多种面积户型组合，有效控制总价，提高性价比，扩大购买客户群； -产品要有创新，做到产品价值提升，吸引客户的高度喜好； -预留产品价值和投资空间及可见价值附送，吸引投资客需求。 潍坊现有楼盘项目物业类型以普通多层和高层为主，相对单一，没有考虑细分客户，未能形成价值标杆。 项目 产品组合 丹桂里 高层 玫瑰园 高层 鼎邦丽池 高层 盛世御景 高层 北国之春 高层+多层 东方春天 高层+多层 产品设计原则：创新标杆、分层设置 通过创新标杆产品区来体现社区档次，建议采用创新多层（花园洋房） 产品类型分层配置，扩大客户层面，满足不同客户需求。 物业类型组合建议逻辑 市场供需分析 规划条件限制 物业类型组合 竞争战略思考 产品设计原则 时间节点 产品类型 供应量（万m2） 需求量（万m2） 08年 多层 109.1 133.8 小高层 27.3 14.81 高层 136.4 37.5 合计 272.8 186.11 09年 多层 98 88.3 小高层 24.5 14.9 高层 122.5 55.0 合计 245 158.2 市场对多层产品最为青睐，市场的供应量和去化量均最大，随着城区内可供开发土地的减少，多层产品将日益受到市场的追捧。 2008和2009年供应量均远大于需求量，销售压力巨大。市场多层产品将供不应求，小高层、高层产品销售将在多层产品短缺的情况下销售回暖。 市场供需量对比分析：高层供大于求，短期消化难度大 要素 市场总体供应情况 市场需求情况 存在空间 建筑形态 市场基本以多层、高层为主 多层（64.5%）、小高层（22.5%）、高层（9%） 多层 建筑风格 现代居多，部分欧式 现代式（68.5%）、中式（21.5%） 现代 户型结构 两室户型、三室户型为主 两室（37%）、三室（56.5%） 三室 户型面积 户型面积供应方面主要是集中在80-120㎡左右和120-140㎡之间。 71-90㎡（30.5%）、91-110㎡（38%）、111-130㎡（17.5%） 71-110㎡ 市场供应以普通多层和高层为主，户型集中在80-120㎡与120-140㎡之间。 产品供需结构分析：多层市场空间仍然明显 物业类型组合建议逻辑 市场供需分析 规划条件限制 物业类型组合 竞争战略思考 产品设计原则 规划条件限制：必须要有高层建筑 沿卧龙东街主体建筑原则不低于40米，且同时满足机场净空要求。 地块容积率≤1.80；建筑密度≤20% 1.8容积率下，势必要包含高层产品 按要求卧龙东街沿街建筑为高层建筑 物业类型组合建议逻辑 市场供需分析 规划条件限制 物业类型组合 竞争战略思考 产品设计原则 蓝海战略：多样而非单一的建筑形式 提升 为了在蓝海中生存，项目应在规划设计、产品建筑形式、社区环境等方面加大投入力度。 物业类型组合建议逻辑 市场供需分析 规划条件限制 物业类型组合 竞争战略思考 产品设计原则 产品物业类型：多层产品+花园