中山五路商业地产项目的市场定位与商业规划初步策略沟通.pptVIP

* 中山主要商业基本情况对比 项目名称 大信新都汇 孙文西步行街 逢源步行街 中山百货 中恳百货 吉之岛 假日广场 好又多超市 益华百货 南下新码头 万佳超市 商业建筑面积（平方米） 110,000 43,000 52,000 5,000 12,000 20,000 28,000 5,000* 50,000 22,000 33,000 定位 Shopping Mall 旅游步行街 步行街 传统百货 传统百货 超市 Shopping Mall 社区配套商业 百货 一站式文化娱乐城 社区配套商业 档次 中高 中低 中 中 中 中高 中高 - 中高 中 - 停车位 （个） 1,000 0 450 40 500 100* 600* 20 1,600 200 500* 平均租金 （元/天/平方米） 6.5-18（商场首层） 2-5（步行街） 营业额的22-30%（百货） 4-7 2-11 15%-20%（含管理费） 6-10 - 6-12（商场首层） 3-6.5（步行街） 营业额的22-25%（百货） - 8-12（商场首层） 营业额的20-30%（百货） 2-3.3（商场首层） 营业额提点 空置率* 0% 0% 20% 30% 10% 50% 0% 0% 30% 5% 25% 业态构成 百货+超市+专业店+大型餐饮 服装+餐饮 服装+餐饮 百货 百货 超市+餐饮 购物中心+超市+大型餐饮 超市+餐饮 百货+超市+专业店 正在招商 超市+餐饮 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 商圈 益华商圈 大信新都汇 孙文西步行街 假日广场 东区华润万家 富业广场 吉之岛 开业时间 1995年 5月 2004年 4月 1998年开街 2004年 8月 2001年 9月 2009年 9月 2003年 7月 规模 经营状况 未来发展前景 中山主要商业总体情况对比 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 中山市商业地产总体特征 市级商圈内，孙文路、中山路和博爱路之间，中山三条东西走向主干道上，依靠便利的公交系统辐射全市。 商品种类齐全，品牌集中，主要包括有化妆品、服装、体育用品、家用电器、餐饮、娱乐等商业类别。 百货、购物中心和大卖场多由开发商租赁给商业经营公司，由该经营公司对商业进行分租，并实行统一管理；或由开发商自己持有，由商业经营管理公司以输出管理的方式对商业进行管理，收取管理费用。 商业街多采用租售并举的经营模式，由开发商组成商业经营管理公司统一管理； 分 布 商品种类 经营模式 百货、购物中心，以及包括大型综合超市、建材家居超市在内的大卖场。 商业形态 业态构成 写字楼底商的经营内容以服务写字楼人群为目的，多集中在餐饮、咖啡、金融、休闲、便利超市等经营业态； 居住类物业的底商通常会集中小型超市、美容美发、洗衣店、面馆等服务以及各类专卖店等丰富的商业业态； 大多数的商业购买者为投资客，预计可达到60-70%左右的比例； 自用购买者通常用以经营餐饮、休闲娱乐或美容美发、便利商店等业态，经营餐饮和娱乐类型商业的商家通常选择购买写字楼底商； 买家特征 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 中山市商业地产市场基本问题 中山市商业地产市场起步较早，从上世纪40、50年代作为四大百货的发源地，当上世纪90年代风靡珠三角的孙文西步行街，然后进入新世纪之后，发展相比周边城市比较落后。 起步早、发展慢 物业开发及经营模式落后 大部分的商业项目在开发时，对前期的可行性论证仍停留在初级阶段，更多的是为将来的销售考虑，对未来的经营考虑的不到位不充分。 近几年是中山市“城市综合体”崛起的时代，全市各地多个商业项目均打着综合体的概念，大部分商业项目都写字楼、公寓、酒店、商场等业态。虽然MALL业态未来的发展潜力确实巨大，但商业地产后期运营效益的最大问题，就是自有项目的开发和定位的差异化。缺乏创新、特色的同质化只会导致竞争恶性化。 商业项目同质化情况严重 开发与经营脱节 商业地产项目的投资大，通常需要较长的投资回收期，少则十多年，多则几十年。但大多数经营者希望开发的周期越短越好