五道梁行通化六合盛项的目专项调研报告.ppt

营销思路报告;第一部分 项目及现有产品分析;项目位于云南大理旅游度假区，大丰路与学府路交叉路口（学府路北侧，亚星酒店西侧），位于下关到大理古城的必经之路上；地块紧邻三月街，与大理古城仅隔一条公路。;二、基地情况——苍山脚下，依山势而建 基地地形不规则，东西走向约205米，南北走向约267米，以苍山山势为依托，西高东低，东西向最大高差约16米，南北最大高差约9米。;规划总用地：33.78亩 约22522.62㎡ 地上总建筑面积：17082.12㎡ 地下储物间/功能间：6175.22㎡ 停车库：4782.76㎡ 建筑总占地面积：7704.63㎡;四、项目卖点梳理：; 自然资源 —— 风景如画 人间仙境;崇圣寺三塔; 配套资源 —— 生活、度假两相宜;观澜视点——“大理”属于共享资源，不是本案独有;从外在条件、自身优势两点出发，寻找本案自身独特价值： 【外在条件】 虽然苍山洱海景观属于项目优势之一，但是比起其他靠山、临海的项目而言，本案既没有在海岸一线，也没有近距离观赏苍山景观的条件，因此景观资源不占优势； 过多宣传苍山，会和影响感通别墅的销售； 受用地限制，也不具备打造高尔夫球场的条件； 虽然靠近古城，属于古城附近最后一块可开发的土地，但是古城只是大理旅游资源之一，并不足以作为项目核心卖点。 ;【自身特色】 三房一照壁的白族典型建筑风格设计，充分融入本地特色；虽然能吸引关注，但不能成为客群购买的原因； 具备景观设计，但与其他别墅社区相比略显简单；;【项目定位】 基于第一轮沟通对项目的了解，目前项目定位为 大理古城片区唯一的白族特色别墅;然而，纵观众多高端别墅项目开发经验，无非凭借两大决胜条件： 1、稀缺景观资源 例如：大理洱海国际生态城、洱海天域 “面朝大海、春暖花开”——海景资源 ;2、超强自身配套 例如：大理苍海高尔夫度假别墅 “每7000平米才能有一幢高尔夫别墅”——高尔夫景观配套;小结;五、产品分析——从产品寻求突破 主要为独立小三合院、四合院户型，单体主要朝向均为南向和东向设计。;产品分析： 本案别墅均为独栋设计，面积区间为193-960㎡，以1.5万元/㎡均价计算，总价区间为290-1100万； 平均单体面积为254㎡，面积偏大；以1.5万元/㎡均价计算，平均每套别墅售价为381万元； 66套别墅中，面积为193㎡的独栋共有23栋占比35%，为主力货品，其次面积为257.3㎡的独栋共有22栋，为次主力货品。;小结;六、人群分析 1、省外客群为主 从项目产品出发，可以判断本案主要购买人群来自省外，单靠大理本地市场根本无法消化66栋这样高总价的别墅； ;2、客群面太窄 能购买400万别墅的人群，数量少，通常都是各个领域的精英领袖，是最难进行营销的客群；;3、目标客群重叠多，难吸引 分析现有市场，大多数别墅项目都将这部分人群定位为目标客户，竞争最为激烈，面对众多选择，他们通常比较相信自己的眼光，很难被广告打动；;4、被限购 别墅客户至少已经有1套或2套住房，属于政策调控的限购、限贷人群，销售存在阻碍。 ;第二部分 市场分析;一、全国地产大势分析;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;2011年，地产新政陆续出台，住宅项目成交面积同比大幅下滑； 在限购、限贷等政策严控下，大量资金被挤出住宅投资，转向商业物业投资； 商业的热销，印证了市场客户投资需求持续扩大，热钱没有消失； 伴随市场调控加码的可能，越来越多投资购房者对整个房地产市场的发展态势持审慎态度。;二、全省旅游地产分布及竞争态势;全省市场分析; 直击2011春季房交会发现，地州近半数的参展项目都是旅游地产项目； 在限购限贷的双重打压下，富有远见的开发商已经率先发现了旅游地产的投资价值； 从售价上看，旅游地产比非旅游地产均价基本高出一倍，甚至个别项目超出了城市中心区的售价； 目前市场上正在推广的旅游地产项目，大多占地广、资源优势强。;2011春季房交会参展旅游地产项目;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;版纳、腾冲、大理、丽江等地旅游地产项目销售火爆;【雨林·圣堤亚纳】 雨林圣堤亚纳位于西双版纳旅游度假区曼弄枫片区，项目总占地468000平方米，总投资1.6亿，整个项目围绕五星级大酒店建设相关配套设施、旅游度假公寓及休闲配套。 5月21