北京万科假风景项目营的销执行方案伟业顾问.ppt

我们已经拥有支点;很明显，如果能够准确地确定支点 同时施以足够有效的力量 我们就能够撬动万科假日风景辉煌的07年;报告框架;伟业营销目标 营销资源认识 项目认知 项目定位 客户定位;伟业营销目标;项目总用地面积: 225429.008 平方米 总建筑面积:416500 平方米 是目前区域内最大的项目 开发周期较长，未来潜力巨大。;营销资源认识——项目认知——产品周边资源环境解读;营销资源认识——项目认知——总体规划;营销资源认识——项目认知——产品构成;营销资源认识——项目认知——户型;营销资源认识——项目认知——社区园林 ;营销资源认识——项目认知——外立面 ;营销资源认识——项目定位——项目核心价值提炼;关键点;营销资源认识——客户定位——万科13类细分人群的定义;面积;可承受总价70-150万，主力需求130-180㎡三居;主力客群：;年龄特征：主要成员25-35岁之间家庭结构：多为青年两口小家庭教育程度：本科以上学历为主职业特征：有较为稳定的收入来源，事业处于上升阶段。家庭收入：家庭年收入15-30万，家庭平均月收入1.2-2.5万元置业理由：多数购房者是为结婚准备新房，有部分是因为目前居住条件较差或与父母 一同居住，想改变生活条件或独立生活。大多数购房者父母会为其分担大 部分经济负担承受总价：60-80万;年龄特征：主要成员25-34之间家庭情况：年轻夫妇，与父母同住；教育程度：文化水平一般职业特征：有稳定的工作，事业虽刚刚起步，但发展的较为顺利， 收入较丰厚，小有积蓄家庭收入：家庭年收入：家庭年收入30万左右，家庭平均月收入2.5万元左右置业理由：为家人改善居住条件，操劳一生的父母可以安享晚年。 家人团圆共享天伦。承受总价：80-110万;孩子家庭——望子成龙：小太阳;孩子家庭——望子成龙：后小太阳;孩子家庭——望子成龙：三代同堂;报告框架;环境与资源利用;宏观调控仍将继续，但总体相对平稳，大环境有利于各项目良性成长； 受06年供应的影响，市场中遭到压抑的需求将逐渐爆发，市场需求总体保持旺盛，部分供应紧缺区域更加明显。 因奥运而投入的硬件设施的完善兑现与心理因素加温影响的累积加力，将使京城地产环境真正出现全线飘红的现象，整体市场会呈现价格上扬的局面，冲抵部分不利因素，上涨幅度基本与06年相当。 以奥运场馆为核心的主要区域将成为绝对热点。价格涨势远超其它区域。奥运推动市场。;西四环路以内市场发展接近尾声； 稀缺的供应导致客户对四环内的中心区的需求无法释放，大量刚性需求被迫选择外迁； 受供应和需求的双重作用，西部市场跳出四环向外发展的态势已经形成。目前正出现向南、北两个主要方向扩张和流动的局面；出现较为明显的南北分化、各控一方的趋势； 传统中心区的范围外扩，外围区域快速成熟升温。获利最大的当属距离中心区较近及处于主要环线、放射线道路周边的板块。;项目所在区域交通可达性较强，与西部各区域均有现状路或在建道路的连接，具备对整个西部人群均有良好的辐射性和吸引力的基础； 项目所在区域是目前西四环至五环间住宅项目集中供应的重点地带，区域快速补涨，正在成为核心区外的第一级发展带； 地块所处位置属于北京西部核心区域的南部边缘地带，并处于受奥运场馆影响的西奥板块中；是受奥运带动影响的区域，具有较强的发展潜力。;结论;环境与资源利用——供应状况;序号;05、06年，区域产品的供应是以两居、三居为主； 另有部分一居室供应，供应量相对较少；四居、复式最少、LOFT供应几乎没有（只有紫台29套）。 主力供应的两居，主流的面积区间在100-110㎡， 主力供应的三居，主流的面积区间在120-130㎡;长安街北部可供本项目参考、比照的项目列表;05—06年，区域供应十分匮乏。 供应的产品同样以两居、三居为主，LOFT供应较大。其次是部分一居室，四居、复式较少。 主力供应的两居，主流的面积区间在110-130㎡ 主力供应的三居，主流的面积区间在140-160㎡ LOFT产品为30-60平米。;从历史供应情况来看，该区域100-110㎡两居供应量最大，约占总数的78.4% 85-100㎡两居相比较为稀缺;区域120—130㎡三居供应量最较大，约占到总供应的64.3% 120以下以及130—160㎡区间三居供应量较少，较为稀缺;结 论;环境与资源利用——万科品牌;“有创见的、有文化内涵的、关怀体贴的”;07年里，区域市场除本项目外，仅有6个项目存在供应和销售。分别是： 万科紫台 珠江峰景 远洋山水 上城二期 熙湖 西山洋房;重点参考项目存量统计;重点参考项目07年的户型推放情况预测;其