富卓金地珠海科技园策的划报告.pptVIP

香洲区土地供需 本项目地块在区位、交通方面占尽优势，面积只及全市年均工业用地量的10%，2006年即可投入供应，具有较大的价值提升空间。 2006年香洲区工业土地预计需求量为158万平方米，剩余工业土地仅有186万平方米，但由于围垦拆迁等原因，2006年具备招商条件的不到50%。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 本地工业园经验借鉴 政府主导，过份依赖财政资金，社会资金进入园区基础设施建设缺乏明晰的政策引导和支持，资金不足制约园区发展。 规划的专业性不足造成低水平重复建设。基础配套特别是生活配套严重不足。 没有走综合配套之路，周边地区经济发展缓慢，工业化带动城市化的效应不明显。 定位不明确，园区产业集聚效应不明显，发展特色不鲜明。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 竞争分析 土地供应：珠海将来工业用地主要集中在西区，香洲区的工业用地剩余总量只有186万平方米。 土地需求：2006年香洲区工业土地需求量为158万平方米，基本上消耗了香洲区全部的剩余量。 竞争产品：本项目附近工业园的土地已经出让完毕，本项目具有市场垄断性，不存在直接竞争。 替代产品：珠海西部地区的工业园区，其竞争优势是地价便宜，但远离市区，城市化程度较低。 潜在竞争：香洲工业园二期的部分项目土地闲置时间较长，政府可能会收回土地重新出让。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 工业地产市场分析 珠海市的城市定位是成为高新技术产业基地，产学研基地，高附加值的产品出口创汇基地，区域性中心城市（简称三基地一中心）。 珠海工业发展的五个重点产业是电子及通信、软件、生物医药及医疗器械、电气机械及器材、石油化工。珠海产业布局的总体方针是“工业西进，城市西拓”，构建三大经济带：东部重点发展高新技术产业和现代服务业，中部突出发展工业和服务业，西部大力发展港口经济，重点建设临港重化工业基地和区域性的现代物流中心。 十一五期间珠海工业用地供需关系基本平衡。香洲区2006年的工业土地需求量相当于全区剩余存量，考虑到部分土地尚不具备建设条件，本项目所在的区域市场工业用地呈供不应求状况。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目优劣势分析 本项目优势大于劣势，机会大于威胁，通过合理实施开发节奏、园区规划和产业聚集策略，可以充分实现开发价值最大化。 本项目的核心竞争力在于发展完善的园区生活配套和形成产业聚集。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. SWOT分析 优势分析： 土地资源稀缺、地理区位优越、政府关系良好、产业环境有利。 劣势分析： 产业特色不鲜明、市政设施配套滞后。 机会分析： 交通网络建设、横琴开发、先动机遇。 威胁分析： 开发政策限制、市场发育程度低、招商竞争激烈、招商引资压力。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 应对措施 实行渐进式开发策略。首先消化利用好现有政策，进行土地开发，控制土地转让和利用节奏，并根据招商需要分步开发生活区，后续阶段视政策情况逐步加大开发深度，开发办公、研发和社区配套物业。 统筹规划、统一管理。从提升园区生活品质和提升开发价值考虑，生活区实行集中配置和统一开发， 利用土地资源、区位和地处香洲区工业制造中心的优势，从一开始就按照产业定位要求来招商形成一定规模的产业聚集，从而确立品牌和长期竞争优势。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides