常州高力汽配城初步策的划方案.ppt

高力汽配城规划及营销构思;三大重点问题 做什么？——项目定位 建什么？——规划设计 怎么卖？——营销方案 ;做什么？——项目定位;审视常州汽配市场;营销角度;经营角度;建什么？——项目建筑规划;总体建筑规划建议： 本项目建筑规划应该着重遵循“以人为本”、“以通为本”的原则，以实现商铺经营、使用价值的最 大化 地块东北角是两条城市主干道的交汇口，是本项目最重要的主入口，此处是展示本项目高档专 业形象的关键位置，建筑规划以小广场、商务公寓、办公楼、大型酒楼及休闲娱乐相结合的建 筑为主，餐饮、休闲娱乐类建筑应该将各类管道预留好，以适应商家的需求； 从商铺销售与商家经营的角度考虑，所有商铺面积不能大，主力户型的面积控制在90-130㎡之 间，商铺最适宜为两层，柱间距建议为8*8米，商铺的开间为4米，内街街铺进深为12米、外街 　街铺进深为16米，预留内置楼梯； 设置内街，让所有商铺都成为街铺，实现商铺销售价值、经营价值的最大化； 本项目是汽配专业市场，故在楼板承重方面应当充分考虑到商家货品堆放的需要，建议楼板承 重在500-1000KG/㎡； 停车位是决定商业项目成败的重要因素，在建筑设计时充分考虑停车位的数量及布局，建议数 量在400-600个，其中地下停车位300-400个，地上可以停车100-200个； 另外，公共洗手间、垃圾处理站等也应该布局在适当的位置，充分体现人性化的原则与商家的 经营需求。;总体业态布局建议： 本项目是汽配专业市场，业态规划应该充分满足汽车配件、汽车美容装饰、汽车修理、摩托车 配件与维修等商家的经营需求，除此之外，还要布局大型餐饮、普通餐饮、休闲、娱乐、物流 配送、工商、税务、保险、银行等服务配套类业态； 本项目还应该考虑到经营商家就近居住和办公的需要，在主入口建筑中规划一定体量的宜商宜 住的商务公寓； 临城市主干道、展示面好的街铺应该布局那些形象较好的汽车美容装饰商家，突出高力汽配城 高档、一流、专业的整体形象； 与西边汽车4S店、二手车交易市场相呼应，应该在与之最接近的区域布局汽配的业态； 常??开始逐渐开展禁摩，摩托车市场将逐渐萎缩，故摩配业态所占的比例应当偏小，且宜规划 在内街； 汽车修理形象稍差，这类业态布局在靠近城市主干道的永胜路较为适宜； 普通餐饮、物流配送类业态不宜布局在外街，故布局在内街，适应本市场的配套服务所需即可。;;主入口建议设计综合性的建筑，其用途 不在于汽配市场的经营，更多的功能应体现 项目高端的专业形象，有很强的汽配城昭示 效果，在这个综合性建筑中能布局大型餐饮、 休闲、娱乐类的业态，满足不同层次的经营 商家、汽配城消费者及办公人员的消费需要。;商铺的建筑形态建议： 　如图所示，这种类型的商铺一层经　 　营，二层可以做库房堆货，又可以 　满足经营商家办公或住宿的用途。 　铺铺临街，大小适中，易经营，同　 　时也易投资，符合开发商回收资金和　 　经营旺场的利益。;　此类商家市场形象好，宜布局在延政东路和夏城南路街面上。;项目定位： 汽车配件、汽车修理、摩配、汽车美容装饰、配套于一体的大型专业市场;怎么卖？——营销方案 ;典型案例一 中国湖塘纺织城;典型案例二 江苏长江塑料化工交易市场;分析小结： 常州的专业市场的开发起步较晚，客户大多较为盲目，没有经受失败项目的伤害； 大多专业市场项目的营销手段运用较为粗放，营销重点是向客户传输政府重视、区位优势、产品规划等信息，营销时以快速高价销售为目的，对后期经营的考虑较少，比较典型的案例为长江塑化交易市场； 随着一些外来有丰富专业市场操作经验的企业的介入，少数项目的操作开始变得规范和理性，销售和运营并重，营销的重点已经开始放到市场经营前景的诉求。比较典型的案例是湖塘纺织城。但对于细节的把握还显得不足，对自营客及投资客的购买动机把握不够准确。 总体而言，常州的专业市场营销还有较大的操作方式提升空间。 ;独特的项目 量身打造的营销方案;独特的项目;总体营销战略;产业营销;在 不卖 中 卖;两条（营销）路线相互促进;经营者良好预期 信心建立 常州对周边辐射的窗口意义 全新经营模式——跨区采购的模式 高推广力度、市场经营前景 永续经营、租不如买;四大举措;总体营销策略;核心：突出/放大两种价值;产业服务;;开盘时间选择在市场空挡期，热销部分，吸引市场关注度，为实现目标奠定基础； 产品分类比准，制定不同的入市价格，实现不同的实收均价； 根据认筹情况，分批限量入市，制造稀缺感也为日后提升价格预留空间； 利用工程节点多点爆破，并充分利用市场自然抬升，小幅频跳实现最终实收； 对投资客与自营客实行不同的价格政策，为