达观机构长沙恒力项目的整合推广策略案.ppt

达观机构2012年4月恒力项目整合推广策略案;如何对得起这天赋的资源 如何让项目价值达到极致 如何让目标客户竞相追捧 ;一、项目定位方向 二、项目价值解析 三、项目形象包装 四、项目推广策略;一、项目定位方向;方向没有确定，就像群龙无首 包装以及推广、营销将无法遵循主线运行。 然而项目地段优越，资源优厚， 产品定位可能有多种方向。 但是产品价值最大化的方向 适合项目推广的方向，只有一种。;做奢华居住公寓？;长沙公寓呈两极化发展，市场上卖的好的，是那些 很高端，资源丰富、回报高城市中心公寓 （壹号公馆、保利国际公寓、德思勤宝格丽公寓、华晨世纪广场温德姆豪生酒店公寓等） 他们的价格也卖得起，证明市场上的高端投资需求依然是比较大的。 他们的共同特点是强有力的品牌+无与伦比的地段+完美的配套 一些资源不好的楼盘，处在城市边缘的小户， 还有就是户型偏大，总价没有优势的楼盘 就很少有人问津，卖的不好 （长房 UP年代、喜盈门范城公寓等）;成功案例;公寓所在单元;1.购房者所购置的公寓由豪生大酒店统一管理，酒店运营前十年每年固定以折前总房款的8%向购房者返租，三个月向购房者支付一次租金。 总价100万的公寓，每三个月约能向购房者支付25000元的固定租金。 2.酒店前十年每年给予购房者总房款2%的酒店消费券。 3.酒店前十年每年赠送购房者12天的免费居住期。 4.十年后，豪生大酒店将按照酒店的实际盈利状况向购房者支付租金。 总结：购房投资者前十年每年将有10%的固定收益，另加12天的免费居住期，投资回报颇丰，计入通胀因素，预计12-14年将收回当年所投入的全部房款。;户型;价总低：公寓折后均价8800元/㎡，总价在35-38万，客户可以接受； 前景好：项目为大型城市商业综合体，未来WFC将在5年内形成； 按时签约可以享受日本10日游及深圳3日游，对客户也有一定诱惑力。 投资回报率高，投资回报周期较短。 区位：项目地处南城CBD核心，绝对投资首选。 70年产权：项目公寓产权为70年，相比常规公寓产品更划算。;不成功案例;项目地址：长沙市雨花区万家丽中路三段36号 （雨花区政府斜???面） 代理商：上海易居代理公司 开发商：湖南润领房地产开发有限公司;价格情况;本案开盘不佳的原因简析： 广告价值感不强，形象不高，导致溢价能力不强； 价格高：公寓折前均价8600，折后均价8300左右，高出客户预期； 商铺投资回报不高且收益并不清晰： 大环境不佳：长沙大牌综合体项目较多，喜盈门在其中缺乏竞争力 开盘流程安排、现场把控有失专业水准;奢华公寓热卖条件总结;项目条件;项目有做居住性公寓的条件 但是在这个限购、限贷、价格低迷的市场环境下 我们不建议项目朝奢华居住投资公寓的方向发展;那我们的方向 就锁定在 专业写字楼 并且我们要做就做 长沙最高端的的写字楼 ;长沙真正高端的写字楼，销售情况较好， 他们或者处于城市的中心地段， 或者为知名品牌开发商开发，配置高端。;项目名称; 中心城区写字楼竞争 ;项目得天独厚的位置 给了其做专业写字楼的天生条件 综合我们项目的区位交通与周边配套优势 (体育中心，双地铁+过江隧道；商务、商圈中心； 项目区域特色（写字楼、大卖场、机关单位众多） 我们完全有机会做高端专业写字楼;天心区政府支持文化创意产业 及楼宇经济发展给了项目做专业写字楼的外部条件 继芙蓉区政府重点扶植楼宇经济之后 天心区政府最近也出台系列政策 支持楼宇经济，尤其是对文化创意产业的支持 对项目发展成专业写字楼有极大优势 项目靠近市广电中心，对文化创意企业是很有吸引力的;周边中小企业，尤其是文化创意、金融投资企业众多 他们提升形象换上专业写字楼的欲望强烈 这也给了项目发展成专业写字楼充足的优质客源 项目周边商住楼众多，中小企业也众多 而且经过了数年乃至十数年发展 现在也有相对雄厚的资本，有了更上一层楼 欲换到专业写字楼的强烈愿望;新时空大厦;有了天生的卓越地位，强力的政策支持， 充足的优质客源，项目发展成真正的专业写字楼， 就必须在产品上提升专业品质， 在形象塑造上决不能输给汇金国际、顺天IFC、 绿地紫峰、华尔街中心、万达中心等 当然要远超目前已有的新世纪大厦、华侨大厦、 佳天国际、嘉盛国际广场等;二、项目价值解析;外在价值解析;项目8大中心价值;商务中心 佳天国际、新世纪大厦等，共创候家塘CBD;商圈中心 侯家塘、东塘、步行街等三大核心商圈交集;商旅中心 佳程、金源、天玺、豪庭等众高星级酒店环绕;金融中心 近财厅，邻银行总部，连芙蓉中路金融街;风光中心 城央盛况、湘江盛景、贺龙体育场盛事等尽揽;交通中心 1号、3号双地铁交汇，劳动路过江隧道紧接;文化中心 田汉大剧院、雅礼中学、长郡中学等人文胜地;项目虽然优势众多， 但最具独特性、最具代表性