2012三亚万科森林公园ⅱ期营销策略思考.pptVIP

多元化度假湾 代表项目：雅居乐清水湾、 绿城清水湾 清水湾由雅居乐统一规划发展，景观、环境先行，酒店、游艇、餐饮等大量配套设施完善，开发节奏及思路清晰，成为海南房地产开发代表区域之一。 开发 次序 道路、沙滩、高尔夫等公建配套 公寓、别墅等 五星级酒店等配套物业 清水湾大道、清水湾沙滩高尔夫球场、公共绿地 金色果岭、蔚蓝海岸、瀚海银滩、碧海帆影 卓美亚、莱佛士等6家超五星级酒店，游艇会等高端配套 价值体系——超大规模体量，一线海景资源，海南最大的规模性开发项目 3、雅居乐清水湾 干扰指数： 项目基本信息 定位—— 集居住、旅游、休闲及滨海度假于一体的综合性度假区 6个超五星大酒店 3个18洞国际高尔夫球场 世界风情商业街 贵族游艇会 海洋体验展览馆 朱美拉 酒店 莱佛士 酒店 洲际 酒店 JW 万豪 酒店 希尔顿 酒店 豪瑞格酒店 游艇码头 （500个泊位） 游艇码头 （500个泊位） N 三亚 方向 项目启动区 商业街 （约10万㎡） 高尔夫球场 （18洞林克斯） 高尔夫球场 （18洞林克斯风格） 高尔夫球场 （18洞林克斯） 项目配套 金色果岭 蔚蓝海岸 瀚海银滩 星海传说 蔚蓝高尔夫 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 4 09年 10年 11年 3月28日 蔚蓝海岸、金色果岭、瀚海银滩组团开盘 星海传说组团 蔚蓝海岸高尔夫组团 3月12日 11月12日 3高尔夫球场试营业 08年12月1日 5莱佛士酒店在建，即将封顶 酒店 高尔夫 游艇码头 商业街 已开发 碧海帆影 12月底 碧海帆影组团 开发步骤 09年首次开盘销售，推售节奏较快，集中式推售模式尽量保持全产品线的形象，2009年至2011年产品面积呈现“缩小”趋势，而2011年12月底新推出的碧海帆影组团，别墅及洋房产品面积升级，呈现“变大”趋势。 星海传说组团二期 欧式独栋别墅：497套(余30套） 面积段:104-252 ㎡ 价格： 35000元/㎡ 带装修：4000元/㎡ 蔚蓝海岸组团 公寓：1018套 面积段：68-176㎡ 价格： 8800-12000元/㎡ 带装修：2500元/㎡ 金色果岭组团 别墅： 207套 面积段：180-567㎡ 均价：7200-10000元/㎡ 公寓： 136套 面积段：115-291 ㎡ 价格 ：7200-10000元/㎡ 瀚海银滩组团 别墅： 114套 面积段：297-1415 价格： 25000元/㎡ 公寓：395套 面积段：77-335 ㎡ 价格： 15000元/㎡ 星海传说组团 独栋别墅： 118套 面积段：104-252 价格：35000元/㎡ 洋房：428套㎡ 面积段：55-90 ㎡ 价格： 15000-20000元/㎡ 星海传说组团 （二期） 洋房：652套 面积段：55-90 ㎡ 价格： 18000元/㎡ 带装修：2000元/㎡ 10年 1.12 11年 蔚蓝高尔夫组团 独栋别墅：179套 面积段:104-169 ㎡ 价格： 45000元/㎡ 带装修：4000元/㎡ 11.20 09年 3.28首次开盘 瀚海银滩组团 （SA型） 酒店式公寓：2030套（余900套） 面积段：60-145 ㎡ 价格： 22000元/㎡ 装修标准：4000元/㎡ 10.1 11.25 9月 在售 售罄 在售 售罄 售罄 售罄 售罄 在售 12月底 新组团：碧海帆影 推售节奏 如何实现项目突围？ 三亚现有竞争项目旅游地产模式泛滥，同质化竞争激烈 “海景+高尔夫/游艇+住宅/酒店” 困 1、项目度假配套缺乏，海资源缺失 2、游艇会、高尔夫等外围旅游地产元素不具备 3、2012年市场销售低迷 境 通过对市场环境、区域优势、资源等竞品进行剖析，不难得出： 山水资源及海南现有的开发模式都不足以成为项目的驱动力 价值梳理 2 山体公园 溪谷公园 湿地公园 三亚大学 人文气息 落笔洞 文化景区 交通便利 机场10分钟 市区20分钟 多姿 商业小镇 四重 精品酒店 三大公园 90万㎡ 热带雨林 2000亩 森林社区 天然温泉 开心农场 万科品牌 项目价值体系已经很清晰，如何找到本项目的核心竞争力和形象统领？形成与客户内心需求的度假方式的共鸣？那么我们要思考几个关键点？ 区域价值 产品创新价值 度假价值 高附加价值 区域认可度差 海资源、高尔夫资源缺乏 单纯依靠山水优势很难垄断客户 二期产品规划有所创新 注重产品本身细节的营造 产品线较为丰富 本案欲进入阶段，但从项目本身的现实条件和市场及 客户的认知发展阶段来看，略显支撑不足 通过各种价值（比如万科企业品牌、物业品牌以大社区、大配套）的累加，提升度假感和物业综合价值， 问题思考 3 三亚的房地产环境