2012苏州良士文化地块年度营销策划报告.ppt

;报告目录;壹 ? 传 承 项目分析 SWOT解读 ;1.1 项目素质分析;1.2 项目四至分析;1.3 项目swot解读;贰 ? 超越 竞品分析 优势解读 客户锁定 ;积水项目;2.2 周边在售竞品一览;2.3 周边重点竞品跟踪;洋房;70以下;5000以下;10%以下;品牌;项目名称：南山檀郡;热销户型解析;项目名称：红鼎湾 ;户型解析;项目名称：康桥溪岸 ;户型解析;项目名称：水漾花城 ;户型解析;2.5 市场总结分析;;;【工作区域】： 主要相城区周边的行政机构、事业单位； 相城区的中小学及医疗单位； 相城区周边的工厂企业、写字楼 中翔商贸城私营业主。;叁 ? 突破 产品建议 价值梳理 项目定位 ;3.1 项目产品建议;鉴于项目体量以及地形限制，规划联排别墅所能体现的价值点较低，价格无法拉升，难以实现项目的最大利润空间； 项目本体（满足日照标准、做足容积率）结合市场情况及客户接受度，卓高对本案规划设计特作出以下建议：;3.1.1 住宅总建预测;3.1.2 建筑风格建议;3.1.3 景观设计建议;3.2 产品附加值建议;;建筑面积约90㎡;;以下参考户型均来自卓高数据库;3.2.2 附加值 ——底层花园;1#;3.2.4 附加值——智能科技; ;U-home创新智能好享家！ U-home是什么？U，即ubiquitous，无处不在之意。它实现了网络对灯光、地暖、空调、家用电器等的远程控制，生活自在随心。 U-home是e-home的革命性进步，e时代的特点是数字化，其网络服务是被动的，它需要人找网络；而U时代的特点是网络无时无刻、随处随地在身边，其网络服务是主动的，是网络找人，它可以实现人与物、物与物、物与环境的无障碍对话。;3.2.5 项目智能定位（项目USP）;3.3 价值体系构建;3.4.1 项目形象定位; 市场对比项目的选择说明：由于房地产产品所独具的地域性特点，在选取价格比对项目时，第一原则为选择同区同质项目，但某些项目所具有的特殊性，应在更大范围内寻找价格标杆进行补充比对才能使结果更趋于客观。;价格策略—地段、环境对比;;价格策略—景观设计对比;价格策略—开发品牌对比;价格策略—物业管理对比;价格策略—工程对比;价格策略—汇总对比;价格策略—对比价格;价格策略—建议价格; 项目预计销售额：住宅2.86亿， 商业5000万！ 预计项目总销：3.36亿！;肆 ? 开拓 营销战略制定 营销节点排布 占位推广执行 ;4.1 项目营销策略;4.2 项目推盘节奏;首次开盘;③产品为核—— 以智慧型社区代言整个区域人居标杆，通过产品价值提炼，突出产品特有的卖点，全景化公园景观，人车分流，性价比户型等要素向客户有效灌输;;工地包装个性化，凸显智慧、品质、人文气息； 在项目主入口在建区域设置工地围墙，异形，强烈色调反差，聚焦眼球，吸引项目周边客户眼球，展示项目高端形象。;位置设定：可设置在项目主入口或者商贸城沿街显著位置 进驻时间：预计在2013年初入驻 装修建议：1、整体装修体现智慧型住宅理念，引入科技创新，建议采用暖色调，凸显人文气息。空间小型精致而不失奢华，极具品位而体现时代感、尊贵感。 2、打造U-HOME智能家体验中心，建议完善各功能区，同时为了节省空间，可采用壁挂式沙盘或电子沙盘，影音播放区可设置弧幕影院，营造高端客户体验。 3、可借助3D仿真、VR全景和网络视频技术，多媒体显示屏，真实展现项目沙盘、商业氛围、户型分布、楼层分布、户外景观等，融入客户互动体验，制造身临其境感受。;【户外媒体位置建议】： 高炮：以点概面，封锁至相城区、东环路主要干道，在市区至相城区必经要道227省道、上高路附近设置高炮 户外看板：现代大道或中新路看板、东环路看板、相城大道看板 引导旗：东环沿线道旗、相城大道道旗;报纸、杂志、网络媒体、广播、软文炒作全面轰炸，炒作项目概念，宣传项目价值点及预约、开盘信息！;小众;【开盘节点排布】;【感官体