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旅游商业地产专项研究 一、解读旅游商业地产 所谓旅游商业地产，主要指依托文物、景点，在旅游区内或旅游区旁边所开发的为旅游、休 闲提供服务的商店、餐馆、娱乐等建筑物和相关设施。 山合水易将国内较为流行的旅游商业地产主要分为两种形式：一种是主题商业步行街，比如： 北京的琉璃厂古文化街、上海新天地等。这类旅游商业步行街依靠旅游景点和文化背景，经 营具有特色的商业物业，面向特定消费群体提供专业商品或服务，比如古玩街、餐饮街、酒 吧街等。主要表现以下几个特点： 1. 具有较高的文化内涵与艺术品味。 2. 经营特色鲜明。 3. 硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。 4. 管理水平一流，在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面都是一流的。 另一种是综合性商业街区，比如：哈尔滨中央大街、都江堰•天和盛世以及各旅游景点周边 的小型商业街区等。这类旅游商业街区从以前的单一购物的初级化市场转向集购物、旅游、 休闲、娱乐、文化、土特产专卖等于一体的多样性的高级化市场，能满足游客的各种需求。 主要表现以下几个特点： 1. 多功能性，拥有购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游等多方面特点。 2. 硬件设施较好，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。 3. 具备普通的商业物业管理功能，公共服务与商业服务水准方面较好。 根据国际权威机构预测：未来 20 年，中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前 景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，是一个巨大的“金矿”。国内有关专家分析 表示，假日经济已经成为中国经济的重要增长点。而由于目前中国整个旅游房地产项目发展 刚刚开始，可以预计，未来中国旅游房地产项目将是房地产投资的另一个重头戏。 二、参考项目研究 1、都江堰•天和盛世 都江堰是世界双遗产旅游文化城市，也是四川重要的旅游景点之一。天和盛世位于都江堰市 中心，地处建设路、幸福路、杨柳河黄金商圈的核心焦点位置，属都江堰的“春熙路”，规 划用地 25000 平方米，规划总建筑面积 55590 平方米。 “天和盛世”是集旅游、购物、餐饮、休闲娱乐时尚品牌于一体的文化性复合旅游商业步行 街。项目将明清建筑精髓与现代商业气息有机融合，时尚靓丽，具有城标建筑、权威性、唯 一性等特点。项目四周干道交通畅达，行政、金融、商业配套完善。在规划设计上，“天和 盛世”五大互补业态空间与四条特色商业街区和谐搭配融合，辅之以科学合理的步道系统， 将人流财气从不同层面导入街区内部，汇于中心广场；其水平垂直交通组织合理，通达自如， 街道广场空间收放自然，疏密有致，人车分流，秩序井然。全面优化人流动线是天和盛世项 目设计的最大亮点，每个铺子都可以共享来自四面八方的消费人流，从而真正实现了资源共 享的最大化。 【分析】 都江堰天和盛世是一个功能复合型的综合旅游商业步行街，其规划设计中充分考 虑了建筑形态和人流动线，功能完善、档次较高。给消费群体营造一个舒适的旅游、购物、 娱乐环境。 2、泰国芭堤雅商业街区 泰国芭堤雅是以阳光、沙滩、海鲜而著名的海滨城市，在曼谷东南约 150 公里处，主要由芭 堤雅海滩、东芭文化村和缩影公园（小人国）三部份景区组成。其中心城区芭堤雅已成为著 名的旅游城市，每年有 200-300 次上百人参加的国际会议在这里召开。芭堤雅旅游服务业相 当活跃发达，大小宾馆几百家，有富丽堂皇的四、五星级酒店，也有别具一格的欧洲别墅式 旅舍。 芭堤雅的商业街区融合了各类餐饮、娱乐、购物等功能，街区建筑形态各异，游客量极大。 游客们在商业街区不仅能够享受各种鲜美的海鲜美食，还能够购买到当地的土特产品。到了 夜间，商业街的各类酒吧、夜总会更是吸引了各国游客前往消费。 【分析】 泰国芭堤雅是世界知名的旅游度假胜地，虽然常住人口不足 10 万人，但每年来芭 堤雅的游客有 500 多万人次，旅游收入 400 多亿泰铢（折合人民币约 100 亿元）。其中，每 年前往芭堤雅的中国游客大约有 80万人次左右。如此众多的游客除了到旅游景点观光休闲 外，该地的商业街区也是其主要的消费场所。芭堤雅地区的商业形态和经营种类正是符合了 消费者的口味，才能吸引众多游客流连忘返。