旅游景观房产开发研拘驴初探.pdfVIP

旅游景观房产开发研究初探 ——上海与杭州对比研究 目前，“景观房产”开发正掀起一股热潮，不仅为中国的房地产业带来了新 的活力，也代表着一个真正地产时代的到来。景观房产是有别于传统住宅的全新 概念，其产生与发展是经济发展的必然结果。生活水平的提高，人们对居住环境 和居住空间有了更高的要求，追求人居于自然的高度和谐成为一种居住时尚，景 观房产正符合了人们这种对高品质生活的追求。因此，这种房产也必将从经济发 达的城市地区开始。 一、旅游景观房产的研究背景 旅游景观房产可追溯到中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，并在二十世纪初法 国南部地中海沿岸形成雏形。旅游景观房产真正开始形成的时间是二十世纪初， 地点则主要集中在法国南部地中海沿岸。那里气候宜人适宜度假，当地房产商们 开发了大量的海滨别墅，吸引了欧洲、北美的贵族、富商蜂拥而至，一时间地中 海成为欧洲的度假中心，专为实现旅游功能的休闲度假村开始出现。 到二十世纪六十年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村，首先以分时销售 的方式招揽客户，标志着旅游景观房产的开始。而旅游景观房产真正的发展，则 出现在 1970 年代的美国，由于房产商在销售中引入了“时权”概念，刺激了消 费者购买，后期并发展成了目前欧美相当流行的“假期交换系统”。 今天，遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别 墅等，将旅游景观房产市场推向了一个新的高潮。美国迪斯尼公园、日本长崎“豪 斯登堡”、法国巴黎“梦幻中心”等大型旅游项目纷纷将旅游景观房产作为其开 发经营的重要内容之一，并取得了成功。欧美最近 10 年内开工建设的主要旅游 景区、度假区、会展中心等项目中，92% 以上规划有为旅游配套的景观房产。 二、基本概念、类别及发展状况 1．基本概念 由于旅游景观房产源于国外，有关概念 1990 年代才开始进入中国，因此对 于其概念来说，就不乏加入些地区和时代因素。目前，在国内处于导入阶段的这 一概念，多被称为“景观房产”，但此称谓由于内涵的不同正发生着混淆。“景观 房产”有的用来指旅游产业与房地产业相结合的一个广义的概念；有的则用来指 具体建筑设计中将建筑与景观相结合的一种相对狭义的概念，国内许多房地产项 目，在营销策划中都将自己称之为“景观房产”，而其实质或该项目有一定容量 的小区景观设计，或指该项目具有依傍自然景观资源的特点等等。 因此，笔者对其基本概念界定为：旅游景观房产实质依托周围丰富的旅游资 源（包括自然景区、人造景观、人文景观），为全部或部分实现旅游功能而开发 建设及经营运作的房地产项目。简单的讲就是指景在房群中，房群在景中，景因 房群而显灵性，房群因景而凸现优美。景观房产往往以人文关怀与回归自然为主 题，是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，它更加注重居住环境和居住 空间的休闲性、舒适性、娱乐性以及功能方面的实用性。 2 ．类别 旅游景观房产的开发对象为房地产项目，并作为旅游物业在市场中运作，因 此其销售方式有别于一般的房地产销售。针对不同的旅游物业，主要采取产权式 和时权式的经营模式。因此，笔者将旅游景观房产的主要形式以“开发模式”和 “经营模式”加以区分。 （1） 按开发模式区分。开发模式主要分为：酒店、休闲度假村、各类主题型度 假物业、大型综合性项目内的配套物业等。 （2 ）按经营模式区分。旅游景观房产的经营模式主要包括：产权模式、时权模 式和养老型物业的经营模式等。 3 ．内旅游景观房产的开发经营状况及国际经验借鉴 （1） 国内旅游景观房产的开发经营现状。上世纪八十年代末期，国内开始了部 分在旅游度假区之内的以度假村为主的旅游景观房产开发，东南沿海也开 始出现以休闲度假为主的旅游景观房产的开发。1990 年代末，国际上的 分时度假和产权酒店等旅游景观房产经营模式概念引入中国，并率先在海 南等地开始实践，开创了中国旅游景观房产的新局面。时下，海南、深圳、 青岛、杭州、厦门、北京等地已开工的旅游景观房产项目达到近百个，其 中以分时度假模式经营的项目超过 30 个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲 浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过 80 家。国内目 前涉足该领域的公司超过 100 家，主要有首创、海航、中信、中旅等大型 企业以及一大批房地产开发商。 2000 年以来，