衡信柏迪西安正尚盛世家合项目商业策划定位及规划报告.pdf

正尚-盛世家合 1 Report GVA 衡信柏迪 中国西安市南关正街 88 号长安国际 A 座 703 室 电话: +86 29 8765 1414 传真:+86 29 8765 1410 Address Address Address 商业策划报告 报告 西安正尚-盛世家合项目商业策划定位 及规划报告 （终稿） 谨呈陕西润翔置业有限公司 2011 年 03 月 26 日 2012 年 02 月 15 日 gva.co.uk 陕西润翔置业有限公司 西安正尚-盛世家合项目商业策划定位及规划报告 目 录 1.序言 4 1.1 项目名称 4 1.2 项目背景 5 1.3 开发商 5 1.4 假设 6 1.5 本投资价值分析报告的目的和依据 7 1.6 报告说明 7 1.7 策划报告思路 8 1.8 项目主要经济技术指标 9 1.9 项目简介 10 2. 【正尚-盛世家合】项目商业部分市场环境调查报告 11 2.1 宏观发展规划及区域发展规划 12 2.2 地产业相关政策研究 14 2.3 项目立地环境特征 17 2.4 交通组织及其他城市设施调研 18 2.5 人口家庭特征调查 20 2.6 恩格尔系数 27 3. 【正尚-盛世家合】项目商业环境调查数据报告 29 3.1 消费者动向调研及分析 30 3.2 经营者动向调研及访谈 41 3.3 未央区（经开区）商业项目调研及分析 50 4．【正尚-盛世家合】项目环境调研分析报告61 4.1 区域发展条件分析 61 4.2 项目所在区域市场条件分析 62 4.3 商业定位的分析推断思路 63 4.4 项目引入零售业态的综合分析 64 4.5 项目引入餐饮业的可行性分析 65 4.6 项目引入休闲娱乐业态的可行性分析 66 4.7 项目引入娱乐业态的可行性分析 67 4.8 项目引入专业市场业态的可行性分析 68 4.9 项目引入文化、金融、服务配套业态的可行性分析 69 4.10 业种业态组合的可行性分析 70 4.11 区域商业市场未来发展趋势分析 71 4.12 重点竞争针对分析 72 4.13 分析结论（项目立地开发发展方向） 77 2 陕西润翔置业有限公司 西安正尚-盛世家合项目商业策划定位及规划报告 5. 【正尚-盛世家合】项目商业定位及业态组合方案 78 5.1 经开区正尚-盛世家合商业项目商业定位 78 5.2 项目整体定位 79 5.3 项目消费者定位 79 5.4 项目客层定位 80 5.5 项目功能定位 82 5.6 项目投资者定位 84 5.7 总体商业商业辐射范围定位 88 6. 【正尚-盛世家合】项目商业规划 89 6.1 各种业态组合方案 89 6.2 项目总体规划 90 6.3 项目南区规划 91 6.4 项目北区规划 94 7．【正尚-盛世家合】项目操作建议 99 7.1 项目整体租售策略 99 7.2 项目租售定价策略 107 7.3 项目整体租售比例评测 108 7.4 项目主力店策略 109 8．【正尚-盛世家合】项目财务评价 110 8.1 评价方案的选择和依据 110 8.2 项目投资于成本费用估算 115 8.3 资金使用计划 116 8.4 投资进度计划 118 8.5 项目销售进度安排及销售收入 119 8.6 项目资金使用计划及资金筹措 122 8.7 经济效益分析与评价 123 8.8 项目经营收入分析与评价 125 9、正尚-盛世家合】项目风险分析 131 9.1 项目风险分析 131 9.2 风险规避和控制措施 132