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基于实物期权的房地产最优开发时机 　　摘要:本文主要利用实物期权定价理论,结合房地产实际投资状况,通过处理房地产开发项目的单位价格和单位建设成本之间的相互影响,建立了关于价格与成本之间的房地产最优投资决策时机模型,探讨了房地产开发的最适时机的选择问题。 　　Abstract: In this paper, using real option pricing theory, combined with practical real estate investment situation, through dealing with the interaction between unit price and unit construction cost of real estate development projects the author established the optimal timing of investment decisions model between price and cost of real estate and discussed the optimal timing problem of the real estate development. 　　关键词:房地产;实物期权;最优开发时机 　　Key words: real estate;real options;optimal development time 　　中图分类号:G642 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)11-0021-02 　　 　　0引言 　　本文研究在不完全竞争环境下,实物期权方法在房地产开发中的最优开发时机,希望从理论角度探索房地产开发投资的理性决策,从而为房地产投资者制定开发策略、把握开发时机提供科学依据。 　　1国内外研究现状及水平 　　1.1 国外研究现状及水平麻省理工学院的Stewart Myers[1]教授于1977年第一次提出了实物期权(Real Option)的概念,发现期权定价理论在实物或者非金融投资方面具有重要的应用前景,为投资决策理论带来了新的思考方向。二十世纪八十年代以来,以实物期权为基础的理论分析性研究和基础应用性研究迅速成为学者们的研究热点。近年来,实物期权的应用也已经延伸到土地开发、战略决策等诸多方面。Titman[2](1985)将城市闲置用地视为实物期权并应用二项式模型对其进行了估价,其结论证实了不确定性的上升会增加等待期权的价值。Cappozza Sick[3](1994)建立了包含土地市场的空间和时间风险结构的地价模型,分析表明等待转换的土地价格随着城市租金增长率的增加而增加、随风险规避程度而减少。Amram Kulatilaka[4](1999)指出实物期权是把金融市场的规则引入企业内部战略投资决策中的一种思维方式,它面向价值评估和战略决策制定,能帮助管理者利用所拥有的选择权来规划和管理战略投资。 　　1.2 国内研究现状及水平二十世纪九十年代末,国内学者开始对实物期权展开研究,起初主要是通过对发达国家公司实物期权估价思想和方法的研究。陈小悦、杨潜林[5](1998)首先在《实物期权的分析和评估》一文中引入实物期权的概念,把实物期权模型应用到企业的价值评估之中,并使用离散模型和连续模型对实物期权进行估值。范龙振(1998)讨论了经营弹性对投资决策的影响,并通过一个投资时间选择模型研究了投资时间选择期权的价值。茅宁(2000)在《期权分析》一书中对实物期权的概念和实物期权的理论作了一定程度的分析和阐述。张维和程功(2001)从信息经济学的角度出发,分析了实物期权价值的来源于其所获得的更多的信息及其加工信息的方式,他们还指出了实物期权方法的局限性,并建立了选择实物期权方法的数理模型,由此说明了在投资决策中何时使用实物期权方法。此外国内众多学者探讨了实物期权理论在RD、风险投资、高科技等领域中的应用。虽然国内外学者对实物期权理论的研究已经相当广阔,但是其研究较多地关注对象本身的期权特性,而对应用实物期权理论方法在房地产投资项目的评价比较少,特别是对房地产开发时机的研究还不够深入,缺乏进一步的参数分析和量化研究。 　　2模型的构建及求解 　　2.1 模型的风险假设本文在运用实物期权的方法建立模型时,运用了期权思想中最基本的无套利均衡原理和风险中性定理。无套利均衡假设是莫迪利亚尼和米勒首先提出,其实质是指不需支付成本或承担风险就能立即获取无风险收益的机会在市场上不会持续存在。风险中性定理是相对于风险偏好和风险厌恶的概念,风险中性的投资者对自己承担的风险并不要求风险补偿。 　　2.2 模型构建本文假定在土地开发是空置的,并且在执行开发期之前没