深圳南山前海月亮湾旧改产品户型调整建议0331.ppt

2009年深圳整体市场回顾 2009年南山片区市场回顾 前海典型项目分析 近期政策及整体经济环境分析 次卧运用方式：设置正凸窗，结合凸窗设置书桌/床，或设置落地凸窗,扩充卧室使用空间. 《2.2m 0.8m 注：凸窗改床主要用于房间面积过小 注:卫生间设置凸窗结合浴缸、花洒设置为淋浴空间，扩大空间. 《2.2m 0.8m 《2.2m 0.8m 卫生间运用方式： 卫生间设置落地凸窗，凸窗面积全赠送，扩容室内空间. 阳台/露台赠送—利用阳台赠送一半面积或通过错层阳台赠送全面积。 增加居住舒适度，同时提供改房的可能性. 对无柱凹阳台或有柱但水平投影面积小于等于12.0㎡的凹阳台： ——〉当其对外开敞面宽度（阳台宽度）小于等于2.0米时，其凹入进深（取阳台结构板外缘至外墙外缘的垂直距离）不应超过2.0米； ——〉当对外开敞面宽度大于2.0米且小于等于5.0米时，其凹入进深不应超过2.4米； ——〉当对外开敞面宽度大于5.0米时，其凹入进深不应超过2.8米，否则，阳台进深超过允许值的内侧部分，无论上盖高度如何，均视为内廊，一律计算全部建筑面积 政策规范:１、深圳房屋面积测绘技术规范(深圳细则) D 露台 阳台 Ｓ D Ｓ ≤2.8 ≤2.4 ≤2 S(Ｍ) ≥5 2＜D≤5 ≤2 D(Ｍ) 二、阳台/露台赠送： 住宅建筑阳台（含露台﹑高度为两层及两层以上的阳台） 投影面积不超过每户总建筑面积的18％。 ——〉其中高度为两层及以上的阳台面积不超过阳台总面积的50％。 ——〉其他类型建筑的阳台投影面积不超过总建筑面积的10％。 政策规范:２、关于建筑设计审查相关控制要求的指导意见（2.19新规） 阳台＋露台＜建筑面积的18％ 露台＜阳台＋露台总面积的50％ 阳台改房/餐厅:设置内花园，赠送一半面积，增加房间或者餐厅． 注：由于开间进深限制，一般设置2.4米进深，再通过0.6米花池处理达到3米，基本满足使用需要． 阳台赠送方式:利用阳台赠送面积改房，增大使用面积. 三级市场畅销户型成交情况： 现阶段前海片区二手楼盘，最为畅销户型为70㎡左右的二房及90㎡左右的小三房。 前海区域典型且热销的项目的主力户型为二房及小三房； 其中二房的面积区间在57-80㎡之间，三房畅销面积区间在78-110㎡之间，这些面积区间也是前海市场上相对风险比较小的面积区间； 另外还有少部分的一房的单位，面积段在48-54 ㎡之间，由于赠送后可做小2房，具有总价优势，在市场上比较有竞争力。 6.7% 103-286 11 4房以上 36.6% 78-134 60 3房 45.7% 57-87 75 2房 11.0% 40-56 18 1房 成交比例 面积段 套数 户型 2010年1-3月成交二手房产品类型 比例 套数 户型面积段 27% 43% 30% 16 26 18 110-130㎡ 90-110㎡ 90以下㎡ 3房 比例 套数 户型面积段 8% 25% 29% 37% 6 19 22 28 80-90㎡ 70-80㎡ 60-70㎡ 60㎡以下 2房 数据来源：中原三级市场2010年1—3月成交数据 前海二手住宅2010年二手成交上涨较快，均价达到15000元/平米，略低于一手住宅均价。价格优势仍然是客户认同前海楼盘的重要因素，尤其居家紧凑中小户型产品，其总价优势更为客户青睐。 13519 54 鼎太风华七期 项目 成交主要户型 成交均价（元/ ㎡ ） 诺德假日花园 48 16746 诺德假日花园 47.5 17474 山海翠庐 94 15425 太子山庄 78.25 14409 山水情家园 104 15384 鼎太风华六期 72 19028 鼎太风华六期 54 22222 绿海名都 77 16558 前海花园 92 14673 鼎太风华七期 70 14737 数据来源：中原三级市场2010年1—3月成交数据 成交量上升：统计数据表明，09年1-3月份随着深圳房地产市场的升温，二手住宅成交量大幅提升，达到07年市场最好时候的水平。 成交价格上涨：2010年1-3月份前海片区二手住宅成交均价已经达到15688元/平米，呈现上涨趋势。 09年及2010年1-3月份 前海片区二手房成交情况 2010年1-3月份主要成交项目相关信息 前海近期成交二手房价格涨幅较快，但在南山区仍为价格洼地。 客品对位： 40% 功能性需求 1或2 86-88平米复式 60% 享受性需求 2次或以上 138-142平米三房 70% 功能性需求 1或2 88平米三房 80% 享受性需求 2次或以上 144-176平米四房 80% 享受性需求 2次或以上 147-175平米五房 70% 享受性需求 多次 164平米四房 60% 享受性需求 2 137平米三房 泛