世联_湖南株洲大汉希尔顿国际定位及产品价值提升建议2011年.ppt

1栋、2栋公寓整体定位 环保节能技术运用，提升项目品牌形象和社会效益 将太阳辐射直接转化为电能，为建筑提供清洁的能源。太阳能光电系统的组件与复合板相似，其潜在的成本效益比很高并且适用于垂直建筑。光电池可以作为一种可再生的，无污染能源用于照明，动力泵及其他电力设施上，从而达到节能目的。 为公寓提供星级酒店的服务——管家式服务，除却居住者的日常琐事困扰 4栋、5栋住宅整体定位 商业街整体定位 基于商业街商铺面积偏大、市场对二层商业价值认识不高、控制总价及兼顾后续经营的综合考虑，对商铺进行切割 操作方式 建议本项目采用返租为主、业主自营为辅的销售方式，满足投资客和购买商铺自营商户的需求 集中商业整体定位 合肥元一·时代广场选用返租十年、头三年租金一次性返回的方式实现了售价和招商的双重提升 唐山远洋城采用虚拟产权返租销售取得了很好的销售业绩，但由于铺位划分存在问题，后期经营法律纠纷较多 写字楼整体定位 4层（商业体） 层数 11万平方米 商业面积 苏宁、五联国际百货、百老汇 主力店 11万平方米 总建面 基本信息 集购物、娱乐、休闲、饮食、电讯、咨询、文化等复合性商业的大型购物中心 定位 在销售中, 将商铺尽可能小的分割, 通道、走廊、卫生间都划分进行销售。每个铺面在6—10平米左右。一共15000个商铺，在唐山引起了大众投资的兴趣。而招商中按照商业的需求重新划分平面，由于未能给业主办理房产证和销售铺位与招商铺位无法对应，导致铺位无法转让，法律纠纷较多。 点 评 虚拟产权式销售，10年返祖，每年固定回报8%，销售商铺与招商商铺不对应，存在合并公共部分销售情况 出售方式 完全按照当代国际主流SHOPPING MALL概念进行总体规划，包括多厅的电影院、嘉年华式娱乐世界、世界美食与休闲生活广场、主题式餐厅、儿童游乐场、大型百货公司和超市等 经营业态 2001年开始销售，商业部分共划分了15000个铺位，个铺面积较小，售价较高， 租售 情况 超市、休闲娱乐 地下层 百货、娱乐休闲 三层 百货、苏宁、服装、精品 二层 百货。苏宁、珠宝、餐饮 首层 B区 A区 集中商业销售成功案例 楼层分布 根据开发商目标及对8种销售方式分析，结合前面成功案例的经验参考，本项目适合采用“销售商铺与招商商铺划分相对应，合并商铺进行招商租赁、返租+回购”销售方式 集中商业切割方式：采用销售铺位与招商商铺划分对应，即通道、卫生间等公共面积不划入销售，按照招商商铺范围进行销售铺位分割的方式，铺位面积划分为6-25㎡，招商租赁时合并小商铺进行出租，一方面规避后期返租期结束后小业主找不到自家商铺而造成的法律纠纷，另一方面铺位面积划分小，购买门槛降低，客户层面更广； 集中商业销售模式模式：采用返租+回购的销售方式，10年返租，购买时一次性返租3年，前3年6%、7%、8%，后七年每年递增1%；8年回购，满8年后，业主可提出回购需要，则商业管理公司按合同原价在三个月之内受让产权进行回购，此模式通过投资收益明确和回购保证，增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度，易引发投资热潮，实现快速套现的目的，同时可以在前期确保开发商对商业的控制，在很大程度上保障项目的商业运营成功。 本项目销售方式建议 风险提示：第一返租到期后，业主续约率难以确保，商场的运营将会比较被动，管理难度加大，不利于持续发展经营；第二将会增加财务手续和财务风险，同时对招商的要求加大，需要大型品牌主力店保障，第三办理产权证难度大。 写字楼产品 3栋写字楼 6栋写字楼 国际5A级商务写字楼 价值支撑： 配套城市综合体、希尔顿酒店 城市中心区位成熟商圈辐射 株洲首个高档江景写字楼 产品配置高端 案名建议： 3栋：希尔顿中心 6栋：希尔顿酒店?企业总部 3栋写字楼 国际5A级商务写字楼 3栋写字楼： 国际5A甲级写字楼 6栋写字楼: 写字楼目标客户定位： 国际5A甲级写字楼 国际5A级商务写字楼 服装贸易等中小型企业主 厂矿企业主 投资客 整层客户：证券、建行、房地产公司、投资公司 散户：投资客、会计事务所、律师事务所 全国大投资客 * * * 按国际甲级写字楼标准，全面提升内外部硬件设施标准 希尔顿酒店 写字楼 3#楼 写字楼 3#写字楼做为现金流产品，按5A写字楼标准打造，重点打造公共空间 价值提升五： 写字楼 硬件 * * 3#、6#写字楼共同部分 写字楼产品打造建议 * * 项目目前的立面设计具有较强商务感，整体外立面采用金属、Low-E玻璃、石材等材质,整体形象较高 外立面 公共空间打造 购物广场内街街区设计建议——内街街区及景观是商业项目的公共空间，通过增加体验式的文化小品、汗喷、座椅等，丰富文化内涵 内街街区设计建议： 通过绿色植被或树木，设计一条漫