中原_深圳中信航城项目前期定位报告4.pptVIP

典雅主义风格——适当装饰古典主义经典要素（檐口、柱式、构图） 大量运用现代材料和手法，建筑风格典雅细腻 古典风格——简化古典装饰，部分搭配运用现代材料和手法,建筑风格庄重高贵 地中海风格——建筑风格浪漫质朴，适合营造闲适宁静的居住氛围 建筑外立面建议——现代风格二——注重材料、质感的丰富，表现建筑风格简洁明快 围绕属性定位 与周边环境的融合，但调性突出 体现档次品质感，提升项目品牌形象 园林风格 东南亚风格：以天然石材和木材为原料，通过雕塑、热带植物的应用，营造浓厚休闲度假风。 欧陆风情 多以法式、英式的皇家园林为蓝本，采用气势宏大的喷泉、造型繁复的建筑物为主，讲究对仗，造型典雅而厚重。 中式园林（岭南、苏州式园林风格） 地中海风情 主基调为白、蓝两色，以纯净的小品构图、鲜艳的色彩对比，营造浓厚的舒适度假风格。 建议园林风格：东南亚风情 可根据每期住宅的主推单位不同设置偏现代的新加坡式园林、民族风明显的泰式园林以及度假风明显的巴厘岛风情等。 目录 启动区 市场总体趋势：瞬息万变，形势不同往日 整体市场·成交量 整体市场·新增供求比 整体市场·市场存量 宝安区·成交量 宝安区·新增供求比 宝安区·市场消化量 住宅市场·整体买卖成交量 住宅市场·宝安区买卖成交量 市场小结 以目前政策形势判断，2010年市场处于止跌回稳期，客户入市信心相对不高，依旧以刚性需求为主。 宝安中心区、碧海中心区日趋成熟，置业西移趋势进一步明显。 启动区 距离航空城最近的居住功能（为主）大型用地 两地块，指标受限较多 项目总共占地6.4万，属中型地块，但地块被南北向市政道路分割成两块地，同时地块内需设置独立占地2700㎡的幼儿园。同时建筑限高100米，产品受90/70限制，因此在建筑布局上受到一定的限制。 地块价值分析—区分东西地块，区分产品设置 地块居住价值分析 东地块临107国道，噪音影响大，地块旁有建成建筑，且地块不规整，整体地块素质较低； 西地块规整也暂无遮挡，综合素质明显优于东地块； 地块四周基本无景观； 项目住宅部分指标受90/70限制，考虑到地块现状，建议东地块产品设置独立占地2700㎡的幼儿园，西地块保证其纯粹性。 启动区 宝安市场——三足鼎立 2010年后，大量新盘入市，西乡/龙华尤为明显 竞争小结 10年宝安主要以碧海中心区存量消化以及老城区旧城改造项目供应为主 本项目周边无同类规模项目供应，竞争主要来自碧海中心区、宝安中心区的存量及二手供应 启动区 项目开发基调：主要销售期2010-2012年 2008 项目旁周边配套设施少，相对完善的配套受到107国道的空间上的割裂，实际变节度大大降低，同时由于航空城最终规划未定，缺乏规划前景。 桃源居配套：拥有人人乐、商业步行街、中华商贸城、美食天地、社康中心、清华实验学校等配套设施。 自身配套： 项目自身商业（1万平米） 其他配套： 家乐福 项目周边配套少，且规划前景不确定 四周环境较差，基本无景观资源 南至：阳光新居，废铁站 北至：兴达花园、市政9号路 西至：市政路，待开发用地 北面为市政9号路,部分紧邻兴达花园，隔路相望为一待开发空地，北向基本无景观。 东面为107国道，对面为桃源居，临路有一定噪音影响； 地块南向为航城大道，但被阳光新居（06年开发，8层低档小区）和一废铁回收站所阻挡。 地块西面紧邻一市政道路，与之相邻为一待开发用地，且地块上仍有少量建筑。 项目周边为零散的厂房、工地以及桃源居、107国道，整体环境较差。 东至：107国道，对面为桃源居 SWOT S：优势 机场集团与中信集团均为超大型品牌企业，强强联合，为项目成功运做奠定基础，同时给予市场较强的号召力。 依托航空城整体规划，为项目启动制造热点； 机场集团作为项目开发商，为项目后续利用相关资源提供了便利； 地块占地6.4万，属区域内近期启动项目中规模最大地块，具有一定的规模优势。 紧邻107国道，交通便利， 昭示性好。 经济萧条，地产发展进入下调阶段，未来2-3年内市场不看好； 地块周边环境较差，且短期内难以改善； 紧邻城市干道107国道，噪音影响较大； 地块周边有已开发的阳光新居和即将发售的兴达花园，项目整体形象有一定影响； 地块被市政路隔开成大小不一的两个地块，同时小地块形状不规整，规划设计上受到一定影响； 地块受100米限高和90/70限制。 地产新政的不断出台，2010年项目入市时有可能出现回暖，为项目提供较好的政策环境； 航空城规划及时确定，对本项目后期推广及销售提供有利条件； 140万商住综合体作为项目开发背景，为项目价值提升提供支撑； 片区未来未来重大基础设施建设（如地铁）和环境改善等利好因素为项目价值提升提供帮助； 随着本项目的前期形象