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合生创展商业产品线优化建议 2012.5.28 本方案策略原则 商业产品优化解构 邻里中心品牌规划 项目对位判定 未考虑事宜 本方案策略原则 1.突出重点 扩大产品组合，突出合生商业地产核心竞争力 2.发挥优势 优化资源配置，发挥合生产品上下线资源优势 3.科技导向 强化创新导向，为合生商业地产差异化发展建立基础 4.统一规范 完善产品结构，建立标准化运营模式与规范，统一规划管理 商业产品优化解构 目前合生创展集团旗下商业形态，可依据物业形态及产品属性进行划分，规范使用名称，统一对内及对外宣传口径： 1.物业线： 写字楼、购物中心、酒店、会所、邻里商业 2.产品线： 高球运动管理中心、养生馆、龙庭酒家 合生商业地产产品定性 1.物业线（依附 地产）： 写字楼—— 按区域、人群划分物业属性A、甲级5A写字楼 B、soho写字楼 loft写字楼 商务楼购物中心—— 按区域、模式划分主题A、Shopping MallB、Lifestye Shopping Center酒店——按区域、人群划分功能A、商务酒店 B、假日酒店会所——按区域、人群划分层级A、商务会所 B、高端私人会所 C、生活会所邻里商业——按体量、物业形态划分主题 A、主题商业体 B、主题商街  2.产品线（独立成型）： 高球运动中心——按区域、人群划分功能 A、18洞国际场 B、9洞练习场 养生馆——按区域、人群划分主题 A、商务养生馆 B、高端养生馆 B、生活养生馆龙庭酒家 按照城市四级区域、宏观环境、面向人群等综合维度划分 商业产品优化解构——图谱 商业产品优化解构——解读 维度1：按资本收益方式对8大商业品牌（类）与7种地产项目进行类比，即从属关系示意（独立方式联集）。 维度2：8大商业品牌（类）初步优化划分方式（可做为初步组织结构依据）。 维度3：8大商业品牌（类）在7种地产项目中配比方式（简）。 维度4：配备8大商业品牌（类）的7种地产项目（含两种未涉及的初步简版）按四级城市区域划分的项目品牌划分及命名示例（后续）。 维度5：8大商业品牌（类）可单独形成物业提取及按四级城市区域划分的命名原则（简）。 维度6：8大商业品牌（类）品牌矩阵形成及带有关联性的区隔方式及命名规范示例（后续）。 维度7：8大商业品牌（类）统一“自生态”的商业属性定位及搭配零售招商合作品类方向（简）。 维度8： 8大商业品牌（类）为7种地产项目在CRM数据与广告媒体（或展示空间）支持导向（简）及从地产项目对位评级（初步）。 维度9： 8大商业品牌（类）CRM划分标准及与7种地产项目营销标版 邻里中心品牌规划 邻里中心品牌规划——溯源 来自于新加坡的“舶来品” 区别于百货公司、超市、卖场、商业街的第五商业业态 以社区及辐射区域居民的日常服务活动为对象 和整个城市的中心商务区的功能相交叉 集中化和集约化的新型社区商业模式 邻里中心品牌规划——历程 粗放型沿街商铺。 1960年后期，明确镇中心、邻里中心与邻区商店三大层级商业模式 1989年开始，以招投标形式在镇中心与地铁站旁兴建购物与娱乐中心，满足区域居民多元化生活需求。 1991年开始，建屋发展局集多年实践经验推行了新模式的邻里中心，新邻里中心与组屋分开，均为独立式建筑，从而提高了组屋住户的生活质量，提高了城市的环境质量。建屋发展局还对邻里中心选址、与屋的配置比例、业态组合、商品档次、必备功能等作出了相应的规划。 邻里中心品牌规划——浅析 政治：居委会是城市最基层的行政单位。 经济：基本生活消费及服务（食品饮料、粮油副食、烟酒、OTC类医药及成人保健、理容、健身、家庭性质餐饮、理财、电信、家电数码、装修建材、家纺等）乃至教育多发生在社区商业或希望限定半径内的商业。 文化：不同于农村邻里多带有亲属的双重关系，尤其是在北上广深等外来人口居多的城市，由不同省份甚至民族构成的社区，文化差异很大。 技术：传统社区商业并没有明显技术支撑手段，尤其是在营销推广在，几乎依靠地理优势。 地理：社区商业与综合零售不同，受地理环境制约性相对较小。 现状：由于文化及诸多社会性原因，现在的邻里关系多表现为“近而不亲”、“熟而不识”、“识而不知”。 总结：综合以上，邻里中心品牌定位及命名原则就经济及文化环境展开，结合邻里关系现状出发。营销推广及管理上，运营适当技术手段，使邻里中心品牌加快形成市场反应和接触。 邻里中心品牌规划——案例（国外） 新加坡的邻里中心是指分布于政府组屋区内，为居民提供生活配套服务的设施，主要功能为商用产业，其实质是购物中心。 规划及布局：新加坡建屋发展局为1000—1200套住户配套建设一个邻区商店，为6000—8000套住户配套建设一个邻里中心，为400