物业管理招投标策略及实施要点.ppt

◆优点： 　　1)强化物业管理服务意识，使各物业管理企业如何对目标物业服务管理考虑周到细微，动脑筋制定措施，保证质量，并在标书里得到详细的表述，才会得到专家评委的赞许和通过。 　　2)企业强化了人才工程。各企业充分认识到物业管理招投标活动不仅仅需要实干家，更需要管理人才。许多企业通过招标投标活动开始吸收培养高层次管理人才。 　　3)体现了企业的综合实力。评委通过标书可以得知企业的管理水平、服务质量、办事效率。 ◆缺点： 　　这种方法不足之处是缺少风险意识。由于服务管理还未开始进行，标书对目标物业管理的计划、设想与承诺还只停留在纸上，转变为现实还有待于进一步考察、落实。 2.确立收费标准测算为重点的招标方法 　 增加费用测算和报价。评定标书的内容除过去单一的目标物业管理服务策划外，又增加了一项，既在政府规定的收费范围内，进行测算报价，甚至将报价的权重提高到50%，这对物业管理企业来讲，增加了难度，既要保证管理服务质量高，各项措施到位，又要节省经费进行成本核算。一般企业是难以完成此项任务的，它体现了企业实力的竞争。 ◆优点： 　　 1)增加了风险度，增加了硬指标的竞争。 　　 2)充分调动积极性，更加注重成本核算。 　　 3)促进了专业化管理，提高了规模效益。 ◆缺点： 过分强调报价权重，招标投标活动容易出现偏差。一次评标即要看物业管理策划又要看价格报价时，要清楚的意识到，过分强调报价权重比例容易使各物业管理企业把投标的重点转移到价格上而忽视了物业管理服务的策划，必须防止物业管理企业以价格偏低、牺牲物业管理质量的做法来取得中标，这是不可取得而应防止的。价格低在目前我国经济收入并不十分宽裕的业主(住用人)来讲是非常欢迎的，但必须实事求是，不能以价格影响质量，否则就把物业管理引到一个怪圈中去，对物业管理行业发展是不利的，最终受害的还是业主。 一、参加物业管理投标的条件　　 1．法律法规规定的要求 　　根据相关法律、法规的要求，参与物业管理投标应当是具有相应物业管理企业资质和承担招标项目能力的法人企业。 　　2．招标方规定的要求 　　在物业管理招标投标中，招标方在招标条件中除要求投标人具备相应的物业管理企业资质，一般还会要求投标方具有管理与投标物业类似项目的经验与业绩，并对投标人在资金、管理和技术实力，投标人的商业信誉，派驻项目的负责人、管理团队的条件，物业管理服务内容和服务标准，投标书的制作、技术规范和合同条款等方面作出明确具体的要求。  二、物业管理投标的程序 1. 获取招标信息 　 根据招标方式的特点，投标人获取招标信息一般来自两个渠道：一是从公共媒介上采集公开招标信息，二是来自招标方的邀请。 2. 项目评估与风险防范 　 在获取招标信息后，投标人应首先组织经营管理、专业技术和财务等方面的人员对招标物业进行项目评估，预测中标成功的可能性和存在的风险，对投标活动进行策划，制订相应的投标策略和风险控制措施，确保投标的成功或避免企业遭受损失。  (1) 项目评估 　　 项目评估一般分为两个阶段，即初选阶段，准备和实施阶段。初选阶段的评估主要是在调查、研究资料的基础上对项目进行分析、预测和评定，目的是确定是否参与投标；准备和实施阶段的评估主要是对投标物业进行深入的调查和进行技术、经济论证，并在此基础上确定最佳投标策略和管理方案。 项目评估主要包括以下几个方面的内容： 　　 ＊投标物业的基本情 ＊招标物业项目的定位 ＊业主的需求 ＊建设单位、物业产权人(含业主)、物业使用人的基本情况 ＊招标条件和招标过程 ＊竞争对手 ＊企业自身条件的分析 　　 (2) 投标风险防范与控制 物业管理投标的主要风险来自于招标人和招标物业、投标人、竞争对手等三个方面。 　 1)来自于招标人和招标物业的风险有： 招标方提出显失公平的特殊条件，招标方未告知可能会直接影响投标结果的信息，建设单位可能出现资金等方面的困难而造成项目无法正常进行，因物业延迟交付使用而造成早期介入期限延长，招标方与其他投标人存在关联交易等。 　　 2) 来自于投标人的风险主要有： 未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成投标决策和投标策略的失误；盲目作出服务承诺；价格测算失误造成未中标或中标后亏损经营；项目负责人现场答辩出现失误；接受资格审查时出现不