06年吉安市天辰锦园项目策划方案.pdfVIP

海通——吉安市天辰锦园项目 海通——吉安市天辰锦园项目 海通——吉安市天辰锦园项目 御花城 （暂定名） 御花城 御花城 产品力规划及 产品力规划及 产品力规划及 经济可行性分析 经济可行性分析 经济可行性分析 第一章 宏观概况 一、城市总体概况 吉安全市现辖10 县2 区1 市，总面积2.53 万平方公里，总人口470 万。 文化： 有以“书院文化和滨江风光”闻名的白鹭洲， “万瀑争妍”饮誉的白水仙，高山草甸堪称 一绝的武功山，道家文化传世的玉笱山，佛教发祥地扬名的青原山，“历史红，山林好”著 称，而被列为全国优秀旅游城市和全国旅游胜地四十佳之一的井冈山。 交通： 京九、105 国道、319 国道、赣江航道、赣粤高速公路。京九铁路纵贯全市200 多公里，从 吉安火车至深圳只需8 个小时；赣粤高速公路已全线贯通，南下深圳、广州只需5-6 个小时。 着眼看吉安全新的变化，城区道路工程周围四处开花：西面南延的6 车道吉州大道二期工程， 中山西路与吉州大道对接工程( 已完工) 、广场西路与吉州大道对接工程( 已完工) ；东面青原 区至青原山4 车道景观大道和将动工建设的河东滨江大道(140 米宽)及河东路网建设；南面 拓宽成6 车道的迎宾大道；北面修建的赣粤高速城北连接线；城中心正在改造的井冈山大道， 从4 车道改为6 车道、混凝土路面改为沥青路面、两侧各布置5 米宽绿化带，调整路灯。 开发区： 均实现了“七通一平”并实行“无费区”封闭式管理。 第二章 市场研究 一．政府楼市板块： 1．吉州大道： 随着吉州大道一期工程的建成，大道两边竞相开发房地产项目，已初步形成吉安房地产综合 开发群。目前，从南往北依次有光明小区、万家和馨家园、正丙角新村、馨悦花园(经济适 用房) 、凯震金鹭花园、吉安市(凯震)建筑装饰大市场、穗华名郡、江南御景园、山水雅苑、 桂花园、NO.1 壹街区、明珠景秀佳苑、恒鑫花园、莱茵熙园、莱茵河畔等一大批房地产项 目。吉州大道二期南延工程年底前也将竣工通车，加上周边市人民广场扩建工程相信这一住 宅群开发热潮又将在城西南遍地开花。 2 ．城南新行政中心： 在城南这个板块主要是把行政中心搬到城南区，把市委市政府和市里面的有关下属部门搬到 城南区，带动这块城南板块的发展，那个板块大约是6 个平方公里的面积，这块市政府定位 为“行政中心、文化娱乐中心、体育中心和商贸中心”，市里将它作为重点的开发的区域。城 北和滨江新区列入了发展规划当中。 市政府在今后的5 年之内重点是把这两个新区建设好，同时准备在明年左右的时间启动“城 北新区”，一城三区两江三岸，两江是赣江和禾河，一城三个区，这是吉安们今后5 年主要 的建设目标和城市发展的目标！ 吉安楼市现状： 每年的“金九银十”，将房地产金秋旺季的销售推向一个又一个高潮是房地产市场的一台压轴 好戏。同往年的九、十月份相比，今年吉安市的房地产市场在整体表现看好之余，呈现出不 同往年的一大态势就是楼盘同期放量比前几年略减，这让很多购房者略感失望。 楼盘同期放量略少，据资料统计，今年九、十月间吉安市各大楼盘放量总套数比往年略少， 整个市场出现供不应求的火爆势头。 造成这种现象的原因大致有以下几个： 1.首吉安市大多数房地产企业已进入推盘扫尾阶段，就吉安市城北区域来说，从井冈山大桥 头起的康居·帝景湾到吉州大道的壹街区等数十个楼盘，大部分小区的绿化、公共设施、配 套商业都已完善，小区渐进成熟住宅时期，相比往年楼盘在早、中期开盘时的强势销售来说， 剩余的扫尾房源不多。 2.受到去年楼市调控、今年土地升值、利率调整等政策影响，吉安市今年新盘项目不多。 3. 国家土地新政执行，土地价值提升，吉安市土地挂牌上市价格有了较大幅度调整，高额的 土地成本使得开发商们竞拍拿地比往年更为谨慎。 4.一系列金融政策后，银行的放贷动力和放贷能力都有所减小，加息更使得开发企业从银行 获得资金的难度进一步增大，一定程度上抑制了开发商过热投资。 5.吉安房地产市场处于常年高温状态，房子不愁卖，致使很多开发商交叉开盘，并不把房源 集中在九、十月，所以到了十月份很多楼盘产品甚至出现断货现象。 6