星彦地产深圳蝴蝶谷项之目营销执行报告.ppt

项目所处区域思考 项目思考 这样价位下的顾客是谁？ 营销策划报告大纲 06～07年深圳豪宅分布区 深圳豪宅共 京基御景东方客户群体分析 京基御景东方营销分析 推广媒体：户外广告＋密集报纸推广＋网络 主要营销活动： 2006年4月28日世界顶级钢琴大师，理查德·克莱德曼，倾情奉献大型浪漫钢琴音乐会--“御景东方之夜”！ 2006年4月3日样板房展示，首日迎来1500人参观。 2006年4月10日克莱德曼合奏琴童预选赛圆满成功。 主要营销包装： 香蜜湖1号客户群体分析 香蜜湖1号营销分析 推广媒体：报纸＋户外＋网络 主要营销活动：???? 2005年7月30日下午，在五洲宾馆举行香蜜湖1号鉴赏酒会。 2005年8月1日起，香蜜湖1号在五洲宾馆B座黄海厅设立尊贵客户接待处，接受预约登记。 主要营销包装： 售楼处设在水上会所内，让足不出户的人在都市的中心就能感受到世人追寻的桃花源生活 。 人性化的样板房设计，凸现华丽、大气、尊贵。 顶级生活管家提供“礼宾式”服务，专为中国顶级住宅定制，提供 物业私人助理（24小时在线）、社区卫士（3分钟内赶往指定地点， 迅速解决安全问题）等顶级服务。 圣莫丽斯客户群分析 圣莫丽斯营销推广方式 推广媒体：户外广告＋报纸＋网络＋杂志＋DM直邮 主要营销活动： ? 2005年4月底，举行打造世界500强居住基地新闻发布会。 ? 2005年7月27日晚，华侨城威尼斯酒店大型宴会厅，举办了一场以展现瑞 士民族风情特色为主题的大型音乐酒会。 ? 2005年9月，五洲宾馆渤海厅设立外展场，接受客户预约。 ? 2006年3月18日在会所举办“圣莫丽斯”相约智慧女性共享美丽人生活动， 邀约百名各行各业的精英女士共聚一堂。 ? 2006年4月9日，深圳招商银行“金葵花”高端客户理财推介会在原山环湖墅 的圣·莫丽斯会所举行。 主要营销包装： 聘请第一太平戴维斯担纲物管顾问，引进国际化物管理念，提供专业个 性化智能化服务。 圣莫丽斯营销包装－会所、售楼处 圣莫丽斯营销包装－展场、样板房 客户关注 豪宅项目营销包装共性： 样板房展示：精心设计装修，展示项目的空间布局、园林 景观，更有超值赠送，来访客户身临其境， 切实感受在此生活的优雅、尊贵、舒适、超值。 售楼处包装：售楼处设在项目的会所内，装修豪华大气，让 客户亲身体验，感受金字塔尖的尊贵享受。 外围包装：高端产品销售时，售楼处周边的园林绿化以实 景的方式呈现给客户，让客户置身于以后的居 住环境，切实体会在此生活的舒适性和品质感。 豪宅项目物业管理共性： 营销策划报告大纲 战略区位： 项目位置 建筑特色 项目四至评估：四周视野开阔，景观怡人 项目产品评估：1梯1户，南北通透 项目户型比例 产品点对点分析 项目解析结论 营销策划报告大纲 项目客户定位 时代的精英阶层——上升阶层的代表 高雅、乐观、自信、从容、内敛不张扬 思想及行为极其成熟，能产生示范效应 享乐主义，追求丰盛人生 矢志不移的深圳“关内”情节 项目客户特征描述： 生活节奏紧张、工作压力大，他们有自己的人际圈子，不喜欢和圈子外的人交往； 家是他们的一个绝对放松的空间，强调家的舒适性、私密性、个性化； 强调生活的品质，强调健康高档的生活享受； 强调自我，喜欢新奇，有自己独特的喜好、品味和眼光，开的车也许是不常见的名贵豪华车，会被喜欢的东西吸引而产生冲动性消费，也许不喜欢跟老人小孩同住，有自己独特的消费观念以及生活方式； 注重物业的软、硬件方面的创新，注重物业提供的附加值。 有一定的虚荣心，对品牌有一定的追求； 项目市场定位 营销包装建议 样板房包装 样板房包装原则： 注重看的功能（强调视觉冲击和协调美感） 注重卖的功能（强调产品功能的展示） 注重景观视野、通风采光、居住舒适性 体验式营销（造就“难忘的体验”） 样板房包装建议 物业管理建议 物业管理建议 智能化系统建议 营销策划报告大纲 项目营销推广 项目已经开始动工，预计项目今年10月中旬能够面市销售，围绕此目标项目现场的展示面必须进行全面包装，豪宅客户更加注重体验式营销，因此，项目前期的形象推广工作必