杭州写字楼市场简析之.docVIP

杭州写字楼市场简析 杭州市场整体情况 杭州写字楼市场发展阶段 时间 1995年以前 1995-1998 1998-2001 2001-2005 2005至今 阶段 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 第五阶段 说明 单位自建办公楼，部分用于租售 市场化操作的写字楼项目大量开发 98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨 新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显 以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现 市场 状态 不成熟 市场低迷 供需两旺 板块发展 板块发展快，销售不温不火 写字楼土地出让量分析 表1：2005-2008写字楼地块出让列表 年份 宗数 总出让面积 （万㎡） 可建面积 （万㎡） 总成交金额 （亿元） 楼面地价 （元/㎡） 2005 25 56 209 65.5839 3140 2006 26 22 87 24.9359 2863 2007 35 87 327 169.467 5188 2008 11 34 131 49.0973 3747 统计时间截至12月30日，资料来源：国土资源网 分析：2008年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大 近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区宗地名称 土地坐落 出让面积土地用途 成交价（万元） 竞得人 杭政储出[2008]8号 拱墅区,东至规划吉祥寺路, 杭州瑞都房地产开发有限公司地块,西至规划道路,北至轻纺路 4894 商业金融业 8414 杭州华瑞香精香料有限公司 杭政储出[2008]11号 滨江区(杭高新收储[2007]2号地块) 10418 商业办公 40520 杭州国融物业发展有限公司 杭政储出[2008]12号 西湖区(转塘浮山单元C-9地块) 18995 商业金融业 5719 浙江钱江房地产开发实业有限公司 杭政储出[2008]13号 西湖区(转塘浮山单元C-11地块27806 商业金融业 8362 浙江钱江房地产开发实业有限公司 杭政储出[2008]23号 滨江区(西环闻涛地块) 21219\21商业金融业用地\住宅用地 61533 杭州德圣房地产开发有限公司 杭政储出[2008]29号 滨江区（动漫广场一期地块），东至白马湖，南至长江南路，西至长江南路，北临白马湖路 72878 商务、办公、会展用地 24158 杭州白马湖生态创意城建设指挥部 杭政储出[2008]30号 钱江新城（近江单元D-C2-04地块），东临衢江路，南临之江路，西临近江小区，北临近江家园一园 9986 商业金融业用地 24388 杭州市居住区发展中心有限公司 杭政储出[2008]32号下城区(创新创业新天地C地块)27262 商业金融业用地45827 杭州新天地集团有限公司 杭政储出[2008]33号 下城区(创新创业新天地J地块 5493 商业金融广场停车场库用地 7969 杭州新天地集团有限公司 杭政储出[2008]34号 下城区(创新创业新天地O地块) 33270 商业金融教育科研设计用地 43715 杭州新天地集团有限公司 3128杭政储出[2008]35号 下城区(创新创业新天地D地块 42184 商业金融业用地 72540 杭州新天地集团有限公司 3017 根据汉嘉地产统计，08-09年全市将有200万㎡的集中供应，写字楼市场基本饱和。未来写字楼在钱江新城和滨江区集中供应。 目前杭州写字楼潜在供应地点主要集中在钱江新城和滨江区。钱江新城有10座写字楼在建，滨江区在500亩土地上有30个总部写字楼项目。 整体销售情况 销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5万方，年均去化量仅42万㎡。 价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在1.2－1.4万/㎡间。 客户群描述 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。 小结 杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字楼销售较为平淡。 截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，08－09共有200万㎡供应量，写字楼市场供小于求。 江干区为供给占整个市场近60%份额，区域竞争激烈。 杭州写字楼板块概述 板块综述 目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块； 随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块（高新行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱江世纪城）。 各板块初步分析 从板块成熟