策源2008年上海市福华之二期营销策划报告.ppt

办公总销预测 办公总面积20545㎡，在策源专业团队打造下， 按均价30116元/㎡计算，则办公总销售金额约6.187亿元 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格走势建议：双10%策略 初期用10%的面积以低于市场认同价进行预售推广，制造热销 气氛，引发市场关注，奠定销售成功的基础。 后期用10%的面积以高于市场认同价进行溢价推广，赚取对综 合品质要求苛刻的高端客户的“消费者剩余”。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 最低价定位 最高价定位 最低价为最低的10%面积实际成交平均单价，条件为最早签约客户；最低楼层最差朝向及位置的单元价格。 综合考虑其他影响因素 ，初步定位为26700元/平方米。 最高价为最高的10%面积实际成交平均单价，条件交房后签约的客户；最高楼层(第13层)最佳朝向及位置的单元价格。 综合考虑其他影响因素，初步定位为29400元/平方米。 据双10%策略，制定单价价差 综上所述，建议本案的参考单价价差(并考虑不同营销阶段)为2400—2700元/平方米 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 楼层价差定位 高区 250 中区 220 低区 200 低区：为保证项目整体较高的均价及低区成交的速度，采用“较小差价”。 中区：楼层同质性较强，且为预售期及强销初期集中成交区域，差价水平宜定位为“较小差价”。 高区：高区采用“较大差价”，以注重品质的客户为目标，以便获得较高的利润空间。 根据单价价差计算平均楼层差价：24000—27000元/12层=200—250/层 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业裙房运营方式建议 地块不临交通主干道，缺乏人气，商业氛围不佳； 商业裙房（1-6层）在规划上尚未作出明确分割。 ——建议在商业裙房的运营上采用先行招商方式，进行整体运营，等待人气聚热，获取更高售价空间。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 商业裙房价格建议 　 斜土路商铺1 斜土路商铺2 斜土路商铺3 大木桥路商铺 打浦路商铺1 打浦路商铺2 打浦路商铺3 打浦路商铺4 海华商铺 面积 20 108 410 72 350 300 438 25 169 租金 (元/月) 5000 22600 86100 25000 40000 45000 ——　 8000 ——　 单价 (元/平方米*天) 8.3 7.0 7.0 11.6 3.8 5.0 ——　 10.7 ——　 售价(元/平方米) 不售　 不售　 不售　 不售　 不售　 不售　 25041 　 14793 备注 　 　 　 　 　 1-2层 1-2层 　 3楼 结合周边商业的市场行情，建议1-2楼商业租金为7元/平方米*天，3楼以上商业租金为3-3.5元/平方米*天。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 销售策略 销售策略 销售节奏 销售时间 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 销售策略 推案策略：低区房源较低价格入市，试探接受度及迅速打开知名度；合理制定调价策略，保证实现整盘均匀去化。 销售速率：单体楼，短、平、快实现销售目标。 Evaluatio