2013年07月六盘水新精天地项目定位策划报告.ppt

LIUPANSHUI CITY PROJECT PLANNING REPORT;;;1、项目概况分析;;项目概况;项目交通条件分析;项目技术指标;项目地块条件分析;项目1公里范围内人口户数;5.3、项目技术指标;5.4、项目地块条件分析;5.5、项目四至;5.6、项目环境条件分析;5.7、项目区域未来发展前景分析;5.8、项目商圈界定;项目优势;项目优势;小结;;1、项目整体定位建议;在以项目为中心，方圆3公里范围内有20万常驻居民，那么商业可做为城市大型的集中商业;模 式;从商业打造、开发资金限制、销售目标三方面综合判断;从市场竞争、开发资金限制、销售目标三方面综合判断;外因;住宅核心驱动模式;;三大功能板块构成;集“特色商业、商务楼（写字楼）、精品公寓、住宅”为一体的 多功能城市综合体;写字楼;2、项目商业定位建议;全面打破单一购物的概念，搭建全方位满足现代人多元化需求的生活平台： 本项目商业定位是：精品购物广场，时尚动感街区 它打破传统购物中心的模式，以“娱乐休闲”带动消费，将传统购物中心的经营理论提升到了新的更高层次：服务功能无限延伸，娱乐、购物、文化、观光等各功能融于一体。 一站式满足体验消费的全方位需求。 结合城市公共服务功能与现代商业最高形态“时尚动感街区”，本项目以“时尚动感街区”为核心理念，为六盘水的中端及中高层消费人群提供现代生活体验的诸多元素与商业文化。 在这里，聚集最时尚的购物元素、最缤纷的主题性游乐项目、最精彩的休闲娱乐资源、最丰富的餐饮场所、最优越的居住空间、最纯粹的商务服务，融“吃喝、玩乐、购物、商务”等众多消费于一体，让六盘水人在家门口就能享受到如同香港太古城、广州天河城、北京东方广场般的“快乐消费”享受。 ;商业主题;6、构建环境提升消费层次。;城市新地标;时尚生活街区，品质生活中心;一站式的便利和满足 “新都市主义”强调以都市中心为工作生活的核心，重视在都市区域内进行有效的合理的填补性开发利用，整合现代生活诸多要素，使“居住、工作、购物、休闲”等链接起来，构成一个十分完善、便利、现代的生活空间，确保日常“工作、生活、商务、饮食、休闲、娱乐”在此范围内迅速得以解决，使现代人的生活需求和心理感受得到最大的保证和满足。 “个性、时代、效率”生活主张 占据城市资源交汇的核心地带，缩短时间、交通成本，提升“机遇、情感”等概率。 高标准生活，崇尚自然与城市的迅速融合 “新都市主义”对自然的重视，对各个生活层面的高标准追求，使得生活具备了自然与城市共同融合的特征，使人们可能同时实现社会和自然的回归。 追求成就感、时代进步 毗邻都市而居，把握社会进步节奏，进而引发自我奋斗和追求的成就感，这是当代人的主要精神和目标所在。;;3、项目商业规划建议;　类别;六盘水一站式购物的商业中心： 项目不宜定位于纯粹大而全的商业中心； 项目能在其经营范围内成为六盘水的领袖地位。 六盘水地区有特色的消费中心： 项目的商业体量注定项目需要向整个六盘水地区辐射； 项目的区位在开发区商圈边缘，很难借力，周边城市多个现代化购物中心的业态组合可以让 我们尝试去寻找辐射六盘水地区的业态组合切入点； 从某一个消费点上（如餐饮、娱乐）形成凝合力，以点带线突破市场大幕，是整个项目站得最高的方向之一。;1、大型时尚百货带动时尚消费，做六盘水时尚消费领跑者 2、大型家电专业店在六盘水的旗舰店 3、超大型儿童购物娱乐专区 4、六盘水时尚餐饮的聚集地 5、六盘水最大、最好的电影城 6、六盘水最好的的美发沙龙 7、让人耳目一新的休闲娱乐组合 ;类 型;业态;;; 1、新世纪（重庆百货/星力百货）时尚百货； 2、华润万家（人人乐/步步高）超级市场； 3、六盘水最大的电影城——嘉裕影城； 4、第一家超大型儿童购物娱乐区； 5、苏宁（国美）电器商场。 ;业态立体解剖分布建议;目标消费群体定位的依据 ;消费者划分：分为两个层次;主要商家类型划分： 餐饮：大型餐饮、西餐、快餐、咖啡厅 、酒吧、 特色小吃； 娱乐康体：大型娱乐、康体休闲； 品牌类：主流品牌商家； 其它：生活用品、个性用品等。;大型商家：在市场上有较强影响力，对于其商业选址有自己的一套严格要求，对项目的商业价值与风险判断有较专业的评估或经验；同时其价格谈判能力较强； 中型商家：需求面积不是特别大，但是品牌知名度较高，开店标准较严格，但更灵活，将视项目的运营能力与诚意而调整；需要与品牌商家和代理商一同协商才能达到高标准的开店要求； 其它商家品牌号召力不强，独立生存能力较弱，比较注重项目商业规划定位，考虑是否有足够的商业氛围烘托，喜欢跟随主力店进驻。;目标商家示例;;;;1、百货;本项目超市规模确定 原则一：本项目商业定位的原则