中原2011年成都市写精字楼市场分析年度报告.docVIP

目 录 一．宏观经济环境分析 5 二．商业用地市场分析 7 1. 商业用地供需两旺 7 2. 重点区域成交分析 8 三．销售市场：销售平稳，未来挑战严峻 10 1．整体特征 10 2．供应特征 11 2.1供应波动明显 下半年持续发力 11 2.2 商务公寓占比上升 11 2.3供应外移加重 一路向外 12 2.4城南再度冲高 遥遥领先 12 3．需求特征 13 3.1成交平稳 年末下滑 13 3.2 乙级写字楼领跑 商务公寓热度不减 13 3.3价格继续上扬 涨幅放缓 14 3.4甲级写字楼价格持续领先 14 三．租赁市场：成交活跃，租金持续上涨 15 1．供应特征 15 2.1交付项目有限 15 2.2 非核心商务区写字楼崛起 15 2．需求特征 16 2.1租金持续走高 16 2.2空置率下降 16 2.3四川中原工商铺2011年租赁成交案例 17 四．主要商务板块：天府新城强势崛起 17 1．市中心CBD 18 2．人民南路SBD 19 3．天府新城 20 4．东大街 22 五． 总结 23 1．2011年市场总结 23 2．未来趋势预测 23  图表目录 图 1：成都市GDP及第三产业增长情况 4 图 2：成都市固定资产投资情况 5 图 3：成都市写字楼开发情况 5 图 4：2011年成都市主城区商业用地供需概况 6 图 5：2011年成都市各方位供需概况 6 图 6：成都市写字楼供需情况（2005-2011年） 9 图 7：成都市写字楼新增供应（2011年1-12月） 10 图 8：成都市写字楼供应类型分析 10 图 9：成都市写字楼供应环线分布（单位：万平方米） 11 图 10：成都市写字楼市场各方位供应分布（单位：万平方米） 11 图 11：成都市写字楼月度销售走势（2011年1-12月） 12 图 12：成都市写字楼销售类型分析 12 图 13：成都市写字楼销售价格（2006年-2011年） 13 图 14：成都市各类型写字楼价格走势（2011年1-12月） 13 图 15：成都市新交付写字楼情况（2011年1-12月） 14 图 16：成都市新交付写字楼分布情况（2011年1-12月） 15 图 17：成都市优质写字楼租金及空置率（2009年1月-2011年12月） 15 图 18：成都市中心CBD板块写字楼供需情况（2009-2011年） 17 图 19：成都市人民南路SBD写字楼供需情况（2009-2011年） 19 图 20：成都市天府新城板块写字楼供需情况（2009-2011年） 20 图 21：成都市东大街写字楼供需情况（2009-2011年） 21 表 1：城东区域主要商业金融用地出让一览表 7 表 2：城南区域主要商业金融用地出让一览表 7 表 3：城西区域主要商业金融用地出让一览表 8 表 4：四川中原工商铺2011年租赁成交信息表 16 表 5：成都市写字楼板块划分标准 17 表 6：市中心CBD典型项目分析 18 表 7：人民南路典型项目分析 19 表 8：天府新城典型项目分析 20 表 9：天府新城未来新增项目情况 21 表 10：东大街典型项目分析 22 说明： 本报告数据截止日期为2011年12月31日； 本报告中的“新增供应”是按照取得预售许可证统计的供应； 本报告中销售市场“存量”主要指待售项目数量，租赁市场“存量”指竣工交付使用的项目数量； 本报告中的“空置率”是对建成后投入使用的写字楼进行统计； 除特别注明外，本报告中的数据均来自于四川中原数据库。 一．宏观经济环境分析 1．GDP及第三产业平稳增长 近年来，成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。2011年1-10月累计GDP突破5000亿，达到5009.4亿，同比增长约为15.1%。第三产业生产总值在2011年前三季度累计完成2449.2亿，占到GDP比例为48.9%。宏观经济的强势增长及第三产业的快速发展对写字楼发展起到积极的推动作用。 图 1：成都市GDP及第三产业增长情况 2．固定资产投资额保持较快增长 2011年1-11月固定资产投资4471.9亿元，其中房地产开发投资1411.6亿元，占固定资产投资比例达到31.6%。天府新区全面启动，基础建设投资出现快速增长。固定资产投资保持较高的增长速度，城市基础设施建设也不断完善。 图 2：成都市固定资产投资情况 3．写字楼开发规模较大 2010年成都市写字楼的施工面积为370.29万㎡，同比增长41.4%；新开工面积为119.57万㎡，同比增长129.0%；竣工面积为26.10万㎡，同比回落8.9%。施工面积和新开工面积齐齐上扬，增长态势明显，预示着未来仍将有大量的写字楼供应，而建设周期拉长竣工面积出现一定回落。 图 3：成都市写字楼开发情况 二．