中原地产二级市场项精目策划流程2011.ppt

中原地产二级市场项目策划流程;中原地产二级市场策划流程;目 录;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;1.1房地产的概念; 一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;一、房地产基本概念;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;2.3 房地产市场的运行环境及其影响因素;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;城市内不同用途的地租支付能力;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;长期平均空置率水平;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场;二 、 房地产市场; 2.8 房地产金融与融资 2.8.1 房地产资本市场 ; 2.8 房地产金融与融资 2.8.1 房地产资本市场 房地产资本市场 主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款，是商业银行和储蓄等金融机构资产的主要组成部分； 房地产开发公司和房地产投资信托的股票在股票交易所交易 房地产抵押贷款证券逐渐成为证券市场的重要组成部分 ; 2.8 房地产金融与融资 2.8.1 房地产资本市场 房地产企业的权益融资与债务融资 权益融资：投资者通过公司上市或增发新股、吸收其它机构投资者资金、合作开发等方式，补足资本金；权益融资的资金供给方与投资者共担风险，所得报酬是项目投资所形成的可分配利润 债务融资：通过举债的方式，除银行外，其它机构投资者如保险公司、退休基金也可提供债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资风险，其报酬为贷款利息和有关费用。房地产企业可发行企业债券和借入信用贷款； 债务融资在一定的条件下可转化为权益融资，可转债就是一种。 ; 2.8 房地产金融与融资 2.8.1 房地产资本市场 房地产土地储备贷款与开发贷款 土地储备贷款：土地收购储备贷款、土地储备贷款 房地产开发贷款：土地购置贷款、土地开发贷款和建设贷款 房地产抵押贷款 个人住房抵押贷款，即融机构发放个人住房抵押贷款的过程构成了抵押贷款的一级市场。 商用房抵押贷款 在建工程抵押贷款 ; 2.8 房地产金融与融资 2.8.1 房地产资本市场 抵押贷款二级市场 在一级市场，商业银行和储蓄机构等利用间接融资发放抵押贷款；二级市场利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款，将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易，实现房地产抵押贷款市场与资本市场的融合 抵押贷款支持证券的类型：抵押贷款支持证券、抵押贷款传递证券、抵押贷款支付证券和抵押贷款担保证券 ; 2.8 房地产金融与融资 2.8.1 房地产资本市场 房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs） 是指通过制定信托投资计划，信托公司与投资者签订信托投资合同，通过发行信托受益拼争或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式 REITs的投资领域涉及不同地区的不同类型的房地产（公寓、超市、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业和酒店等）和抵押资产，相应投资的收入现金流分配给投资者，自身是投资代理。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出现，资金来源于发行股票，或者从金融市场融资。 房地产投资信托的种类：权益型、抵押型和混合型 ; 2.8 房地产金融与融资 2.8.2 房地产金融风险 房地产开发贷款风险 土地储备贷款风险 个人住房贷款风险 房地产投资信托风险 ; 2.8 房地产金融与融资 2.8.3 房地产项目融资 房地产投资项目使用资金特性 资金垫付量大 占用周期长 投资的固定性和增值性 风险大，回报率高 ; 2.8 房地产金融与融资 2.8.3 房地产项目融资 房地产项目融资方案 融资组织形式：既有项目法人融资和新设项目法人融资 常用融资渠道：自有资金、信贷资金、证券市场资金、非银行及融机构资金、其它机构和个人资金、预