江西丰跃香港名城营精销策略报告.docVIP

一、项目规划 楼层 业态分布 建筑面积（㎡） 负2层 地下停车场、设备房 17357 负1层 超市、品牌服饰、饰品、鞋类、皮具、精品、食品、保健品、各地美食、休闲餐饮等 15666 1层 黄金珠宝、化妆品、钟表、眼镜、饰品、银行、手机、数码、潮流服饰、大众服饰、药店、连锁电器、鞋类、皮具、箱包、西式快餐等 14147 2层 连锁电器、成熟女装、时尚女装、男装、休闲餐饮、牛仔服、内衣等 15243 3层 影院、休闲餐饮、动漫、电玩、品牌折扣店、运动休闲服饰、健身器材、户外用品、家居、床用、工艺品等 15443 4层 风情酒吧街、环球美食城、大型酒楼、美容美体、健身、动感冰城等 12618 5层 办公室 4530 合计 / 95004 二、其他相关资料 1、“上饶的城西，上海的浦东” 项目位于上饶城西，随着凤凰大道等主要通道的改造和兴建及政府的搬迁，县城和市中心完全融为一体指日可待。 2、周边商业气氛及人气相对较差 3、项目地形、地貌、地质情况复杂 三、项目地块SWOT分析 （一）优势分析——strengths 1、地理区位特殊；2、交通条件便利；3、产业基础较强，毗邻上饶经济开发区；4、大型商贸物流业发展势头强劲， 三清山大道商贸带已具雏形；5、经济社会发展站在了新起点，十一五将加大城西发展力度。 （二）劣势分析——Weaknesses 1、项目是开发商初次界入上饶房地产行业的开山之作，缺乏知名度与品牌形象； 2、项目地块周边住宅楼盘的开发尚未形成气候，还未被大部分消费者认可，特别是上饶市城区居民； 3、项目地块所属区块现阶段的交通、配套尚不成熟、完善，生活便利度不同； 4、项目地块地貌起伏不一，南北落差较大，土地平整费用成本较高，且建设地质条件较差，项目地下工程成本将高于市县其他同类楼盘； 5、城西经济比较落后； 6、城区格局松散零乱； 7、商业网点零乱，氛围不浓； 8、外出消费成为一种习惯； （三）机会点分析——Opportunities 1、经济梯度差距显著，产业转移加速。 2、城区融入市区正在稳步实施。 3、市级行政中心西移。 4、明确了旭日片作为市级商业副中心的定位。 （四）威胁点分析——Threats 1、国家新的房地产调控政策出台后，全国房地产行业进一步的发展趋势尚不明确，政府的举措是一个不确定因素，将会直接影响整个市场的走向； 2、银行房贷利率和贷款门槛的提高直接增加购房者的付款压力，影响购房者的购房心理； 3、消费外流趋势可能加剧； 4、目前项目周边生活配套条件落后，将会直接影响客户对项目的关注程度和认可度； 5、消费外流趋势可能加剧； 营销推广目标 1――树立产品形象、通过整合营销手段、迅速完成项目销售及招商任务 2――建立项目品牌、为项目后期可持续经营做铺垫 3――取得三赢，开发商、投资客、经营户共赢 4――通过项目品牌树立、提升开发商品牌、为开发商后续项目开发提供良好品牌保证 二、营销推广前的思考 根据项目实际情况，我们认为本案的营销推广应该遵循以下原则： 1、前期蓄势要充分——高台蓄水，概念传播 无论是板块的启动还是本案概念的传播推广都需要较长的时间进行。因此，我们应该在正式推广销售之前进行充分的蓄势和市场预热。这一阶段，我们需要做好以下工作： ◆ 通过对来访客户的分析，来检验目标消费群市场定位是否合理而准确，同时了解其抗性和购买阻力。 ◆ 进行产品概念和营销主题的炒作与宣传，在饶城商业市场塑造品牌形象和扩大知名度，借此吸引目标客户的关注。 2、初期推盘要谨慎——少量面市，试探市场 在推广初期以少量产品的推出进行产品和价格的市场检验，以利于后期大量产品的合理调整和正式面市，提高项目整体营利水平。 3、借势作市，结合08年奥运会将项目快速出货 三、营销推广思路 1、先造势再作市――为项目树立核心价值体系及营造良好的销售氛围，是项目取得市场份额最为关键的一步 2、注重炒作、高打高举――目前项目虽所处上饶城西核心位置，但周边商业及人气不浓及新兴的投资方式，对上饶投资市场是一个全新的考验。因此，前期市场预热炒作是项目成败的关键。 3、立体传播、主次明显――通过对上饶实际传播途径的分析，找出最适合项目传播的途径，争取以最小的投入赢取最大的回报 4、低价入市、快速出货；分期分批推出、价格稳步提升――价格是最为敏感的话题，我们选择了保守的价格起步，后续逐步提升策略，因为价格策略对开发商而言只有一次机会 5、促销策略、多管齐下――通过各种促销手段，如活动促销、人员促销、价格促销达到理想的销售目标 6、销售策略、销控把握――通过优铺与劣铺的搭配销售，造成项目持续热销的局面 7、立足上饶，全面撒网――尽量降低项目风险，扩大客户群，吸引不同层次客户 8、政府搭台、企业唱戏――利用开发商与政府良好的