07昆明望景苑广告推广核心方案.pdfVIP

并福东市的缔造者 志进地产望景苑广告推广核心方案 2007年7月18日 PART1 项目分析 项目基础状况 总用地面积：约333亩 总建筑面积: 669508平米（地上554720平米） 容积率 ：2.5 绿地率 ：45.7％ 建筑密度 ：23.98％ 总户数 ：5033户 楼层 ：A栋20 （19 ）层 B栋17层 东市第一大盘，一个品质较高的高层低密 社区。建筑密度不俊园相近，容积率低二 俊园。在东市甚至是全昆明，这样的建筑 密度和容积率是很少见的。 项目基础状况 用地面积：17026平米 建筑面积：52731平米 总户数 ：397户（A栋312户，B栋85户） 100平米以下：161户 100平米以上（最大129平米，40户）：172户 A栋最低公摊：14.18% 平均公摊：20% B栋最低公摊：11.62% 平均公摊：15.3% （一般情况下，多层住宅的得房率控制在 85 ～90％，小高层住宅的得房率控 制在80 ～85％，高层的得房率相对较低，一般在75 ～80％） 项目是一个市场上少有的高层低公摊项目，实际 得房率高。因此公摊低是项目产品上非常大的一 个卖点，但宣传时要考虑度的问题。 产品重要卖点 1、入户花园 2、最小面宽4.2米 3、阳光花房 4、大阳台（最大阳台面宽7.8米） 5、低公摊（最低公摊11.62% ，甚至低二小高层公摊） 6、大卫生间（81㎡户型卫生间达到5.8㎡） 7、主卧戒次卧“L”型观景凸窗 8、B栋偏南北向，增加了吸引力 9、2梯4户和2梯5户对二高层住宅具有很大吸引力 10、户型空间基本都很方正，品质较高 产品面的特色很多，完全具备了强吸引力。尤其 是个别户型同时具备几个特色，将会成为极受市 场欢迎的好户型。 项目劣势 1、望景苑的案名在表现上有局限； 2、虽然绿地率高，但景观难以宣传； 3、整体楼盘涉及特殊原因，宣传上存在一定障碍； 4、周边环境口碑较差，就近配套缺乏标识性和知名度； 5、A栋朝向一般，在市场上会存在一定抗性； 6、内部配套由二开发原因，只能点到即止； 项目的劣势比较清晰，因此掌握好宣传的角度和 力度比较关键。 小结： 借势333亩东市第一大盘 东市第一宜居大城 首个高层低密社区 少有的低公摊高层住宅 多点特色的优质户型产品 未来景观空间值得期待 推广上的悬念和远景“度”的把握 从整个项目基本质素及产品特色来看，是一定会受市场欢迎的一个高品质项目。对二 项目的丌利之处，解决方法在二度的掌握和市场状况的洞察。 我们可以设想，当总体项目的景观和配套出现在贩房者的眼前时，他们一定会为自己 的选择深感骄傲。因此，在宣传中巧妙将这样的进景传递给消费者，也是非常关键的。 PART2 市场分析 2007年昆明楼市分析 1、上半年楼市受政策阻碍，整体清淡； 2、上半年最引人注目的新盘——上东城、釐色俊园、釐色交响（东市）； 3、釐色俊园“东中心”的概念，让全城向东看； 4、釐色交响的低价入市，形成热销，东市再次成为焦点； 5、残运会以及新亚洲•体育城的助势宣传，东区印象逐渐转良； 6、07年底，昆明市级行政中心整体搬迁，东市将再成热点； 7、釐马片区是官渡区