07杭州市圆乡名筑下阶段推广方案.pptVIP

圆乡·名筑下阶段（11-12月）推广方案 第一篇 近期销售情况分析 第二篇 下阶段推广策略 第三篇 下阶段推广执行计划 第一篇:近期销售情况分析 1#2#5#房源销售现状 本次共推出房源48套，截止2007年10月29日，已成交房源35套 ，销售率为73%。 其中推出大户型房源（小高层）18套，已成交5套，大户型销售率28% 推出小户型房源（多层）30套， 已成交30套，小户型销售率100% 从目前销售数据来看，1#2#5#开盘后，多层的小户型去化速度快，已顺利完成销售，而小高层的大户型去化速度较慢，存在一定抗性。 购房客群分析 年龄：30-45岁 置业目的： 从1#2#5#的已成交客户来看，购房目的均为自住性置业。选择本项目的主要需求是自住,改善居住环境，提升生活品质。 投资目的购买为零。 客群区域分析 结论:从客群来源看,老余杭本地客户仍是目前项目的主力购买力量，但杭州及其外地区域的客源所占比例较之前有所上升。 客群购买决策关注点 . 从对已成交客户的信息来看（主要是本地客群），除了本项目价格比区域内在售代表性楼盘（同城印象）略低之外，最后坚定其购买决策的因素集中在：产品的品质，园林景观资源、项目周边成熟的配套这三点上 。 近期销售情况小结 开盘销售情况较为良好，但2#楼小高层去化存在一定抗性 圆乡·名筑作为自主用途的高性价比楼盘已获得客户的认可 项目在本地市场知名度已到达预期目标，在杭州市场的知名度虽有提升，但仍未达到预想，客户资源极为有限 第二篇 阶段推广策略 综合前面的销售分析以及接下来的销售计划，项目下阶段（11-12月）营销目标 ： 去化， 2#楼余房（小高层）的较快去化 蓄客，10幢新房源在开盘前强力蓄水，实现开盘热销 这两个月的推广，就是服务于这明确的销售目标进行展开。 2#楼去化存在的抗性 大户型（148-149平方米） 高总价 较高公摊 二期产品即将推出，产生意向客户的分流 二期开盘 开盘时间：2007年12月26日 产品量：10幢，7#-16#楼 面临的挑战： 二期开盘距离1#2#5#楼开盘时间较短，蓄水时间短 二期产品量大，余杭镇当地消化有限，需开拓其它市场新客源 二期对2#楼小高层余房销售可能产生的客户分流 目标客群 目标客群需求分析 置业的中心需求：生活品质的改善 支撑这种置业决策的主要因素有： 可以承受的价格 舒适性的户型 便利的生活配套 景观及其他 下阶段推广重点 根据目标客群的需求， 二期开盘前的推广方向将延续之前提出的2007年下半年圆乡·名筑的方向，推广内容重点仍放在产品卖点之上： “主力户型90、150 总价在50万-90万 成熟古镇中心 新西湖景观 ” 媒介策略 老余杭镇方向： （一）小高层2#楼去化 时间：11月中旬前 目的： 2#楼余房尽快去化，留出尽量多的时间和精力为12月二期开盘作准备 工作方向： 加强对本地客户的引导，突出小高层的优势 扩充新客户的数量，特别是杭州市场 推广手段 广播媒体（FM91.8） 分众媒体针对性投放（短信） 销售现场引导 执行方式： 由主流媒体进行牵头，本项目与文一路沿线楼盘联合举办老余杭看房活动。 牵头媒体： 《都市快报》或《今日早报》 END. * 2007.11 数据来源：圆乡·名筑销售部 10% 3 83方 17% 5 90方 43% 13 91方 30% 9 101方 占小户型比率 销售量（套） 面积 小户型销售情况分析 数据来源：圆乡·名筑销售部 数据来源：圆乡·名筑销售部 结论：客群（主要为本地客群）对项目的认可点为整体的性价比。 面对2#小高层的去化和二期开盘前蓄客的目标，杭州市场的继续拓展是圆乡·名筑实现目标的一个重要机会点。对于杭州市场客群来说，之前提到小高层的抗性大大降低；同时杭州的客源容量也能消化掉二期的产品量。 因此下个阶段，圆乡·名筑将在站牢老余杭主阵地的基础上，积极扩展在杭州主城，特别是城西区域的市场份额。 站定老余杭本地基础市场 全力开拓杭州市场 老余杭市场 杭州市场 目标市场 二期是下阶段的销售重点，购买客户基本应为自住客户 白描：年龄集中在30-45岁之间 工作、生活集中在余杭镇1小时生活圈内 已经组建家庭 积蓄不多，但希望改善居住条件 看重居住品质、环境、及周边配套 区域：老余杭本地、老余杭周边、杭州城西区域 这跟之前我们对圆